Le coût global de l’acquisition d’un bien immobilier en état futur d’achèvement ne se résume pas seulement au prix d’achat mentionné dans le contrat ; s’ajoutent à ce dernier les frais annexes inhérents à cette transaction.

Une bonne évaluation du montant des frais annexes permet d’estimer le coût total de l’opération immobilière et de ne pas avoir de mauvaises surprises.

Ces-derniers diffèrent en fonction du type de transaction ; de fait, tandis que pour une opération dite de seconde main, ou de particulier-à-particulier, le prix est convenu lors de la signature du contrat d’acquisition et arrêté à ce moment-là, pour une opération dite de première main – comprendre achat sur plans face au promoteur – il conviendra de prévoir l’indice du coût de la Construction.
Ledit indice est calculé sur 40 % du capital restant dû au promoteur et évolue en fonction du temps : plus la durée écoulée est longue, plus cet indice à une incidence.
L’Indice est en fait l’évolution du coût des matériaux nécessaires à la construction ; il conviendra, lors de la signature du contrat d’acquisition de vérifier à partir de quel moment ce dernier est calculé, à savoir signature du contrat d’acquisition ou obtention du permis de construire (si celui-ci est postérieur à la signature) ; certains promoteurs tentent de le calculer depuis la signature du bon de réservation…

 Ci-après les principaux frais annexes à calculer dans le cadre de votre acquisition immobilière :

La taxe d’acquisition

La loi israélienne relative à l’imposition des transactions immobilières est actualisée annuellement par le législateur.

Bien que le montant de la taxe soit équivalent à 8 % ou 10 % du montant d’acquisition, des barèmes avantageux permettent d’appliquer des réductions selon le statut de l’acquéreur et sont notamment destinés à encourager les résidents israéliens primo-accédant et les nouveaux immigrants.

Il conviendra notamment de vérifier la possibilité de bénéficier desdits barèmes ; dans les deux cas, il sera impératif d’être résident israélien.

Les frais d’agence immobilière

L’agence immobilière a pour mission de trouver le bien immobilier qui correspond aux attentes de l’acheteur et de s’enquérir des conditions commerciales relatives à la transaction.

Le montant des frais d’agence s’élève généralement à l’équivalent de 2% + TVA du montant d’acquisition.

Les honoraires du Cabinet d’avocats

Le Cabinet d’avocats de l’acheteur a pour mission de défendre les intérêts de ce dernier, de procéder aux nombreuses vérifications d’usage et de négocier les termes juridiques du contrat.

Le Cabinet d’avocats devra notamment s’assurer de la conformité entre les conditions énoncées à l’acheteur et ce qui figure dans le contrat à signer entre les Parties. Par ailleurs, il se charge également des aspects fiscaux relatifs à la transaction.

Le montant des honoraires du Cabinet d’avocats s’élève généralement à l’équivalent de 1 % + TVA du montant d’acquisition.

Les frais d’inscription au Cadastre

Le Cabinet d’avocats représentant le promoteur se charge de l’inscription du projet au Cadastre et de la réaffectation des lots récemment construits en sous-parcelles cadastrales.

Le montant de ses honoraires afin d’exécuter cette mission est plafonné par la loi et s’élève à 5,374 ILS + TVA, hormis pour les appartements dont le montant d’acquisition excède les 4 millions de NIS.

Par ailleurs, les frais relatifs à la préparation des plans de l’immeuble et de l’appartement qui seront déposés au Cadastre sont généralement à la charge de l’acquéreur et varient selon le nombre de pièces que comprend l’appartement.

Frais d’installation des compteurs

Les frais relatifs à l’installation des compteurs d’Eau, d’Électricité et de Gaz sont pris en charge par l’acheteur du bien immobilier. Il conviendra de s’acquitter de ce paiement préalablement à la remise des clefs, selon les tarifs appliqués par ces administrations.

Les frais relatifs au montage financier

Lorsqu’une partie de l’acquisition est financée par un établissement bancaire, il conviendra de prendre en considération les frais relatifs à ces démarches et notamment les frais de dossier, les frais d’inscription d’hypothèque et les honoraires du cabinet de courtage.

Enfin, prévoyez une enveloppe pour travaux et frais d’ameublement…

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Maître Yonathan TSADIKA
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