La majorité des réductions, voire des exonérations, du paiement de la taxe sur la plus-value, sont conditionnées par des critères concernant le contribuable ou le bien immobilier.
L’une de ces exigences prévue par la loi israélienne est que la construction du bien immobilier soit achevée et qu’il soit « habitable ».
Étant donné que cette notion est imprécise et sujette à diverses interprétations, la jurisprudence a défini la date de fin de construction selon différentes approches.
Quel type de bien immobilier est considéré comme étant « habitable » ?
La date de remise des clefs et de fin des travaux d’un bien immobilier acheté en état futur d’achèvement est définie dans le contrat d’acquisition.
Elle dépend notamment de l’obtention du certificat de conformité appelé en hébreu « Tofess 4, délivré par la municipalité.
Néanmoins, la définition de la date de fin des travaux au regard du droit fiscal israélien peut s’avérer être différente de celle prévue dans le contrat et se fonder sur d’autres paramètres.
La jurisprudence a proposé différentes approches afin de définir cette date, qui constitue l’une des exigences afin de réclamer une réduction ou une dispense du paiement de la taxe sur la plus-value.
La vérification factuelle
Selon cette approche, il conviendra de prouver que le bien immobilier est construit et peut être habité. Cette vérification doit être objective et s’appuyer sur des faits réels et vérifiables.
Dans l’une de ses décisions de justice, le juge Dov LEVIN a estimé que cette vérification consistait à s’assurer que d’un point de vue structurel et concret le bien immobilier comprend toutes les installations et aménagements nécessaires afin d’y habiter.
À titre d’exemple, le bien immobilier devra disposer d’un accès à l’Eau courante, à l’Électricité et comprendre une cuisine et une salle de bain.
La vérification du potentiel
L’ancien président de la Cour Suprême d’Israël, le juge Aharon BARAK, a proposé une approche plus souple afin de définir la notion de bien immobilier « habitable ».
Dans l’une de ses décisions de Justice, il a soulevé l’éventualité de l’existence d’un bien immobilier qui aurait un accès à l’Eau et l’Électricité, ce qui constitue au regard de cette approche une condition inéluctable pour être considéré comme habitable, mais qui ne disposerait pas de sanitaires.
Dans ce cas, étant donné que des travaux mineurs permettraient de rendre le bien immobilier habitable, il sera considéré comme tel au regard du droit Fiscal.
Par conséquent, cette opinion n’a pas pour objectif de vérifier la situation réelle du bien immobilier mais de se concentrer sur le potentiel de celui-ci à être habitable, sous réserve de remplir des conditions élémentaires telles que l’accès à l’Eau et l’Électricité.
La vérification du permis de construire
Au cours de ces dernières années, l’Administration Fiscale israélienne effectue fréquemment une vérification supplémentaire en consultant les données mentionnées dans le permis de construire.
Les termes du permis de construire permettent de s’assurer que le statut du bien immobilier est celui d’habitation et qu’il répond aux exigences de la loi relative à la construction et l’aménagement du territoire.
En conclusion
Étant donné que plusieurs vérifications sont nécessaires afin de déterminer si un bien immobilier est considéré comme étant « habitable », il conviendra de procéder à une vérification au cas par cas.
Néanmoins, la règle générale établie par la jurisprudence est que certains critères élémentaires sont requis afin que le bien soit habitable, tels que l’accès à l’Eau, l’Électricité, etc.
En revanche, l’absence de certains éléments, tels que les sanitaires ou les portes des meubles de cuisine par exemple, ne sera pas rédhibitoire afin de considérer le bien immobilier comme étant habitable.
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Maître Yonathan TSADIKA
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