L’acquisition d’un bien immobilier est une opération majeure qui nécessite de nombreuses vérifications juridiques préalables.
Ces vérifications sont destinées à s’assurer que le bien immobilier ne comporte pas d’obstacles juridiques mettant en péril la réalisation de la transaction ou les intérêts de l’acquéreur.

Une quinzaine de paramètres devront être minutieusement analysés préalablement à la signature du contrat d’acquisition.
Quelles sont les 15 vérifications essentielles préalables à l’acquisition d’un bien immobilier de seconde main ?

I/ Les vérifications de propriété
1. L’identité de la Partie venderesse
La première vérification réside en la confirmation de l’identité du propriétaire du bien immobilier.
Pour ce faire, il conviendra de comparer les informations mentionnées dans les documents d’identité du vendeur avec ceux figurant dans l’extrait du Cadastre.
De plus, il conviendra de vérifier de quelle manière les droits de propriété du vendeur ont été inscrits et auprès de quel registre (Cadastre, K.K.L., Cabinet d’avocats, etc.).

2. La description du bien immobilier
L’acquéreur devra vérifier que les détails descriptifs du bien immobilier inscrit au Cadastre correspondent bien à la réalité et notamment : l’adresse, l’étage, le nombre de pièces, la surface, l’orientation, etc.

3. Les zones annexes du bien immobilier
Lorsque le bien immobilier comprend également une cave ou une place de parking, il conviendra de confirmer leur inscription au Cadastre ainsi que leur emplacement.

4. Les hypothèques, dettes et ayants-droit
Il conviendra de vérifier si le bien immobilier est hypothéqué en faveur d’un établissement financier ou s’il existe des ayants-droit, tels que des créanciers, les titulaires d’un droit de passage ou des administrations municipales ou gouvernementales (telle que l’Autorité en charge des antiquités par exemple).

5. L’analyse des plans et du dossier cadastral
Lorsque l’inscription au Cadastre est finalisée et que les plans du bien immobilier ont été enregistrés auprès de celui-ci, il sera nécessaire de commander le dossier et de vérifier leur conformité avec la situation physique du bien immobilier.
Dans le cas où ces plans ne sont pas disponibles, il conviendra de demander au vendeur les plans tels qu’ils ont été déposés à la mairie dans le cadre de la demande de permis de construire ou lors de l’achat du bien immobilier auprès d’un promoteur.

II/ Les vérifications techniques et structurelles

6. L’existence de constructions illégales
Le futur acquéreur devra contrôler que le bien immobilier a été construit conformément au permis de construire, que le certificat de conformité (appelée en hébreu « Tofess 4 ») a été obtenu et que le vendeur n’a pas procédé à des constructions illégales, effectuées en l’absence des autorisations municipales requises.
De plus, il conviendra de s’assurer qu’aucune procédure n’est en cours contre le vendeur en raison de constructions illégales.

7. Les dysfonctionnements et vices cachés
Il sera recommandé au futur acquéreur de s’entourer de professionnels compétents afin de vérifier l’état des installations du bien immobilier et de déceler d’éventuels vices cachés ou problèmes de construction, tels que de l’humidité, des problèmes de plomberie ou de climatisation, des matériaux défectueux, des dysfonctionnements électriques, etc.

8. Les droits de construction et statut juridique
Une analyse du dossier auprès de la municipalité permettra de prendre connaissance des droits de construction disponibles du bien immobilier ainsi que de ceux du voisinage. De plus, la municipalité définit le statut d’un bien immobilier selon le quartier dans lequel il se trouve et il conviendra de le vérifier afin de s’assurer que le bien immobilier est affecté à des fins d’habitation, de commerce ou d’industrie.

9. La valeur du bien immobilier
La visite d’un expert est nécessaire afin de vérifier la concordance entre la situation juridique et physique du bien, mais également pour estimer la valeur réelle de celui-ci.

III/ Les vérifications relatives aux frais annexes

10. Les taxes au K.K.L.
Lorsque le bien immobilier est inscrit au Keren Kayemet LéIsraël (K.K.L.), il conviendra de vérifier l’existence de taxes supplémentaires requises lors du transfert des droits à l’acheteur.

11. Les frais annexes
Des frais annexes seront à prévoir pour toutes les démarches juridiques, telles que les inscriptions au Cadastre (note cadastrale, droits de propriété et hypothèque en faveur de la banque le cas échéant), les frais de notaire (le cas échéant), les frais de coursiers, etc.

12. Le crédit immobilier
Étant donné que la signature du contrat d’acquisition est définitive et ne comporte pas de clause suspensive conditionnant la validité du contrat par l’obtention d’un concours financier, il sera indispensable d’élaborer le montage financier de la transaction préalablement à la signature du contrat et parallèlement aux analyses juridiques et techniques.

Pour ce faire, il conviendra de solliciter un établissement bancaire et de contracter un prêt immobilier afin de financer l’acquisition du bien immobilier.

Les usages bancaires israéliens différents passablement des français, il est vivement recommandé de solliciter les services d’un professionnel dans ce domaine. 

IV/ Les vérifications fiscales
13.  La taxe d’acquisition
La loi israélienne stipule que le vendeur et l’acquéreur sont respectivement assujettis au paiement de la taxe sur la plus-value et de la taxe d’acquisition. Préalablement à l’achat, il sera recommandé de procéder à une estimation du montant de la taxe d’acquisition, qui devra être réglée au cours des 60 jours suivants la signature du contrat.

14.  La taxe sur la plus-value 
Bien que le paiement de la taxe sur la plus-value incombe au vendeur, l’acquéreur devra s’assurer que ce dernier effectue le paiement de celle-ci au cours des délais prévus par la Loi. L’obtention d’un quitus de la part de l’administration Fiscale israélienne, attestant que la taxe a bien été réglée, est l’un des éléments exigés par le Cadastre afin de procéder à l’inscription des droits de propriété de l’acheteur, ultérieurement à la remise des clefs.

15.  Les taxes municipales
L’acquéreur devra s’assurer que le vendeur a procédé au paiement intégral de la taxe municipale (appelée en hébreu la « Arnona ») jusqu’au jour de la remise des clefs, ainsi que la taxe sur la valorisation du bien (en hébreu : « Ethel ashbah’a »), lorsque celle-ci est appliquée.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Maître Yonathan TSADIKA
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