Le calcul du montant de la taxe sur la plus-value est une donnée cruciale lors de la vente de son bien immobilier.

Correspondant à un quart de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, après amortissement des frais, le montant de la taxe sera calculé par la Partie venderesse et mentionné dans la déclaration relative à la transaction, déposée à l’administration fiscale au cours des trente jours suivants la signature du contrat.

Ce montant devra être approuvé ultérieurement par l’administration fiscale.

De quelle manière se calcule la taxe sur la plus-value ? Quelles sont les formules de calcul ?
Afin de calculer le montant de la taxe sur la plus-value, il conviendra d’estimer le montant du gain imposable, qui correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat.

De ce montant seront déduits les frais relatifs aux transactions d’achat et de vente, ainsi que les dépenses ayant permis la valorisation du bien immobilier. Il sera notamment envisageable de déduire les honoraires d’avocats, les frais d’agence (plafonnés à 2 % HT du montant du bien), le coût des réparations ou de travaux, le montant de la taxe d’acquisition, les honoraires d’un expert, ainsi que les intérêts payés dans le cadre du prêt immobilier.

Conformément à une décision rendue par la jurisprudence, le montant de ces dépenses sera indexé à l’indice du coût de la Consommation et une formule d’amortissement sera appliquée selon le nombre d’années écoulées.

Le calcul linéaire
Entre le 1er janvier 2014 et le 31 décembre 2017, le système fiscal israélien a connu une période de transition, au cours de laquelle des dispositions particulières ont été appliquées.

De ce fait, la loi israélienne prévoit que si le bien immobilier a été acheté par un particulier avant 2014, la taxe sur la plus-value sera appliquée selon un calcul linéaire, uniquement sur les gains générés à partir du 1er janvier 2014 jusqu’à la date de la vente. Par conséquent, si le bien immobilier a été acheté préalablement, la taxe sur la plus-value sera calculée à compter du 1er janvier 2014.

À titre d’exemple, si un individu achète un bien immobilier le 1er janvier 2010 pour un montant de 2,000,000 ILS et qu’il décide de le vendre le 1er janvier 2019 pour un montant de 2,900,000 ILS, son gain est donc de 900,000 ILS, soit 100,000 ILS par an.

Néanmoins, en raison de la période de transition susmentionnée, c’est uniquement la durée entre janvier 2014 et décembre 2018 qui sera prise en considération pour le calcul de la taxe, soit une durée de cinq ans seulement au lieu de neuf.

La taxe sur la plus-value sera donc calculée sur la base de 500,000 ILS, correspondant à 100,000 ILS par an pendant cinq ans ; à ce montant, il conviendra d’ajouter les indexations et de soustraire les frais déductibles.

Le calcul classique
Concernant les biens immobiliers achetés ultérieurement au 1er janvier 2014, la taxe sur la plus-value sera appliquée selon le calcul classique prévu par la loi, soit 25 % du montant du gain imposable, après ajout des indexations et amortissement des frais déductibles.

Les possibilités d’exonération
Les réformes de ces dernières années tendent à réduire les possibilités d’exonération du paiement de la taxe sur la plus-value.

Dans le passé, une exonération de taxe sur la plus-value était prévue pour chaque vente, sous condition qu’elle intervienne une fois tous les quatre ans et quel que soit le nombre de biens que possède le vendeur. Cet allègement a été abrogé et l’exonération de taxe sur la plus-value a été réduite à des cas précis et limités :

1.     La vente de son unique bien immobilier
Afin de bénéficier de cette exonération de paiement de taxe sur la plus-value, il conviendra notamment d’être propriétaire au cours des 18 mois qui ont précédé la vente et de ne pas avoir bénéficié de cette exonération durant cette période. De plus, le bien immobilier doit être consacré à l’habitation et occupé à ces fins au cours des quatre années précédant la vente ou au cours de 80 % de la période au cours de laquelle le vendeur était propriétaire.

À noter, qu’un résident étranger ne possédant qu’un seul bien immobilier en Israël et n’étant pas propriétaire en dehors d’Israël pourra également bénéficier de cette exonération, sous certaines conditions.

2.     La vente d’un unique bien reçu en héritage
Lors de la vente d’un bien immobilier reçu en héritage, s’il s’agissait de l’unique bien immobilier du défunt, il sera possible de le vendre en bénéficiant d’une exonération de taxe sur la plus-value.

Néanmoins, suite à une réforme datant de décembre 2021, seuls les héritiers résidant en Israël pourront bénéficier de cette exonération.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Maître Yonathan TSADIKA
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