Les promoteurs immobiliers sont à l’affut d’opportunités immobilières afin de mettre en œuvre un projet de « destruction-reconstruction » (appelé en hébreu : « Pinouy-Binouy »). Quelles sont les garanties nécessaires à prendre pour un propriétaire.

La réalisation de ce projet nécessite la destruction de l’immeuble existant, dans lequel habitent des copropriétaires depuis des années voire plusieurs décennies, puis la construction d’un immeuble neuf et plus grand.

Durant les travaux les propriétaires seront relogés dans l’attente de la remise des clefs de leur nouvel appartement.

Quelles sont les garanties à exiger de la part du promoteur immobilier d’un Tama 38 ?
La loi israélienne définit deux possibilités de mise en œuvre de la loi du Tama 38, destinée à adapter les immeubles anciens aux normes anti-sismiques, comme suit :

Le Tama 38 dit de « fortification », qui consiste en un renforcement de l’immeuble existant et l’ajout d’étages supplémentaires ;

Le Tama 38 de type « destruction-reconstruction », qui consiste en la destruction de l’immeuble existant puis la construction d’un nouveau bâtiment. Ce type de projet est de plus en plus favorisé par les copropriétés, les promoteurs ainsi que les autorités, en raison des nombreux avantages dont ces derniers bénéficient.

La négociation du contrat de coopération entre le promoteur et les copropriétaires sera cruciale afin de s’assurer que les intérêts de ces derniers, qui lui confient les clefs de leur appartement et l’autorisent à le détruire, soient convenablement garantis.
Pour ce faire, il conviendra d’exiger la mise à disposition de garanties bancaires qui, en cas de violation contractuelle de la part du promoteur, pourront être utilisées afin d’obtenir réparation.

Ci-après quelques exemples des garanties que pourront exiger les copropriétaires :

1. La garantie de l’accompagnement bancaire
   À l’instar des projets en état futur d’achèvement classiques, le promoteur devra solliciter l’accompagnement d’un établissement financier reconnu par la loi, tel qu’une banque ou une compagnie d’assurances, afin que soient garantis les fonds versés par les acheteurs des nouveaux appartements.

   De plus, les propriétaires de l’immeuble existant devront exiger la mise à disposition d’une garantie bancaire de la valeur de leur appartement futur. La valeur du bien immobilier une fois construit sera évaluée par un expert.

2. La garantie de loyers
   Au cours des travaux les propriétaires seront relogés, généralement à la charge du promoteur, qui assumera dans la majorité des cas le paiement des loyers ainsi que les dépenses relatives au déménagement. Étant donné que le paiement des loyers s’effectue mensuellement et durant plusieurs années par le promoteur et afin de garantir que ce dernier honore ses engagements, il sera recommandé d’exiger une garantie bancaire, d’un montant équivalent à celui des loyers à verser.

   Le montant de cette garantie pourra être dégressif au fur et à mesure des mois écoulés et selon l’avancée de la construction.

3. La garantie en cas de défaut de construction
   Ultérieurement à la remise des clefs, il arrive fréquemment que des défauts de construction soient constatés par les propriétaires. Afin d’éviter à ces derniers d’assigner le promoteur en justice dans le cas où il refuserait de procéder aux réparations, il sera recommandé d’exiger une garantie bancaire qui lui sera restituée une fois que les copropriétaires auront confirmé qu’il n’y a pas de défauts de construction.
4. La garantie de paiement des impôts
   Afin de s’assurer que le promoteur procède au paiement des taxes et impôts lui incombant, il sera recommandé d’exiger une garantie bancaire équivalente à leur montant. Cette garantie bancaire lui sera restituée sous réserve de présentation des quitus de l’administration fiscale et la municipalité selon lesquels il n’y a pas de reliquat à régler.
5.  La garantie relative aux démarches juridiques
   La réalisation du projet nécessite également la modification des inscriptions au Cadastre et notamment l’ajout des acheteurs des nouveaux appartements et l’actualisation de la surface des appartements existants (et le cas échéant l’ajout de places de parking ou caves).

   Afin de s’assurer que le Cabinet d’avocats du promoteur se charge de procéder à toutes ces démarches, il sera recommandé d’exiger une garantie bancaire, du montant estimé des honoraires d’avocats nécessaires pour accomplir cette mission. Cette dernière sera restituée au promoteur une fois que l’inscription au Cadastre aura été définitivement et intégralement effectuée.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Maître Yonathan TSADIKA
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