L’usage répandu en Israël est que le prix d’achat mentionné dans le contrat d’acquisition d’un appartement en état futur d’achèvement soit indexé à l’indice du coût de la Construction.

Cependant, depuis le 1er juillet 2022, un amendement de la loi relative aux acquisitions immobilières est entré en vigueur et prévoit qu’une partie seulement du prix d’achat sera soumise à cette indexation.

De quelle manière s’applique l’indexation à l’indice du coût de la construction pour un bien résidentiel ?
Qui est concerné par cette réforme majeure ?

L’indice du coût de la Construction est destiné à présenter les variations de prix dans ce secteur d’activité. Il se calcule selon les fluctuations des prix des matières premières (telles que le marbre, le bois, la céramique, l’acier, etc.), ainsi que des services liés à la construction (tels que les frais d’importation, de transport de marchandises, de location de matériel et véhicules, les salaires des employés et prestataires, le coût des polices d’assurances, etc.).

Cet indice est actualisé mensuellement par le Bureau National des Statistiques, le 15 de chaque mois.

Alors que son augmentation annuelle a été de 0.50 % en 2020, de 1.10 % en 2019, de 2 % en 2018 et 1.90 % en 2017, l’indice du coût de la Construction a connu une hausse significative en 2021 pour atteindre 5.60 % annuels.

Depuis le début de l’année 2022, l’indice du coût de la Construction connaît une hausse de 5 %, tout en notant qu’au cours du mois d’août 2022 l’indice a augmenté de +0.10 % seulement en un mois, ce qui représente la variation mensuelle la plus faible depuis plus d’un an et demi.

La variation de l’indice, auquel le prix est indexé, dépend de la différence constatée avec l’indice de référence fixé dans le contrat d’acquisition. Le montant à payer par l’acquéreur sera indexé selon la différence entre l’indice de référence et celui en vigueur au jour du paiement.

À partir de quand s’applique la réforme ?
La réforme de la loi relative aux transactions immobilières est entrée en vigueur le 1er juillet 2022.
Par conséquent, seuls les contrats d’acquisition de biens immobiliers signés ultérieurement à cette date seront soumis aux conditions prévues par la réforme.

À l’inverse, tous les contrats signés préalablement au 1er juillet 2022, y compris dans le cas où la remise des clefs n’a pas encore eu lieu, ne bénéficieront pas des termes de cette réforme.

Concernant les contrats signés avant le 1er juillet 2022
L’indexation du prix d’acquisition des contrats d’acquisition signés avant le 1er juillet 2022 dépend des conditions convenues entre l’acheteur et le promoteur.

Dans la plupart des cas, le prix d’acquisition était intégralement indexé, l’indice de référence étant celui publié au jour de la signature du contrat ou de l’obtention du permis de Construire.

De plus, en l’absence de conditions particulières négociées selon les termes du contrat, l’indexation sera appliquée jusqu’à la date effective de remise des clefs, pour la somme qui n’a pas encore été réglée, y compris en cas de retard de livraison de la part du promoteur.

Concernant les contrats signés après le 1er juillet 2022
La réforme entrée en vigueur depuis juillet 2022 a significativement modifié ces conditions. Premièrement, le législateur part du principe que le prix d’acquisition ne doit pas être indexé.

Néanmoins, si les Parties en conviennent autrement, elles devront se soumettre à plusieurs conditions :

1.​ ​L’indexation ne sera pas appliquée sur l’intégralité du prix d’achat
La réforme prévoit que les premiers paiements jusqu’à complément par l’acheteur de 20 % du prix d’achat ne seront pas indexés.

De plus, les paiements suivants (soit 80 % du prix) seront indexés de moitié. Par conséquent, c’est seulement 40 % du prix d’achat total qui aura été indexé à l’indice du coût de la construction.

2. L’indexation sera appliquée jusqu’à la date de remise des clefs contractuelle
La réforme prévoit qu’ultérieurement à la date de remise des clefs fixée dans le contrat, le montant restant à payer ne sera pas soumis à une indexation, quelle que soit la durée du retard, le cas échéant.

Néanmoins, dans le cas où l’acheteur est responsable du retard de remise des clefs, par exemple s’il a demandé des modifications de l’appartement ou s’il a eu des retards de paiement, le promoteur sera autorisé à réclamer le paiement de l’indexation sur la somme qui lui est due.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Maître Yonathan TSADIKA
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