Dans le cadre d’une transaction immobilière, étant donné que les intérêts respectifs de la Partie venderesse et de l’acheteur sont majoritairement divergents, l’usage répandu est que chacune des Parties nomme séparément un avocat, chargé de la représenter.

Néanmoins, dans la plupart des cas, la loi israélienne et les règles de déontologie du Barreau israélien n’interdisent pas à un avocat de représenter les deux Parties d’une transaction.

Ce choix, généralement destiné à réduire significativement les frais et les délais de traitement du dossier, s’avère être souvent délicat.

Quelle est la mission essentielle de l’avocat spécialisé en Droit immobilier ?
La mission de l’avocat représentant l’acheteur d’un bien immobilier débute avec les vérifications juridiques préalables, la modification des termes du contrat ainsi que l’élaboration du montage fiscal.

L’avocat de la Partie venderesse sera en charge de la rédaction des termes du contrat ainsi que des vérifications juridiques et fiscales préalables à la vente. À compter de la date de signature du contrat, l’avocat se chargera du suivi juridique, des démarches fiscales et s’assurera de la bonne mise en œuvre des termes du contrat par les Parties.

Ultérieurement à la remise des clefs, il déposera le dossier d’inscription des droits de propriété de l’acheteur au Cadastre.

Quels sont les principaux risques d’une représentation commune ?
Lorsque l’une des Partie ne respecte pas ses obligations contractuelles (par exemple en cas de retard de paiement par l’acheteur ou de retard de remise des clefs par le vendeur), l’avocat qui représente les deux Parties ne sera pas apte à engager des poursuites juridiques à l’encontre de son client.

Le cas échéant, la gestion et le suivi de la transaction deviendront très complexes, l’avocat des Parties ayant deux clients aux intérêts diamétralement opposés.

De plus, les mécanismes juridiques prévus aux termes du contrat prévoient que certains documents ou sommes d’argent restent sous séquestre chez l’un des avocats des Parties.

Ces procédés sont destinés à garantir la bonne exécution des termes du contrat. À titre d’exemple, l’usage répandu consiste à ce qu’une somme reste sous séquestre chez l’avocat du vendeur jusqu’à obtention du quitus de la mairie et de l’administration fiscale.

Lorsque les Parties ont désigné un avocat commun, c’est lui seul qui détiendra l’intégralité des documents et de ces sommes d’argent et sera responsable de leur utilisation, conformément aux termes du contrat.

Dans quels cas une représentation commune est-elle envisageable ?
Lorsque les intérêts sont convergents et que le rapport de force entre les Parties est équilibré, ces dernières pourront envisager d’être représentées par un avocat commun.

Il s’agit généralement d’acheteurs et de vendeurs qui se connaissent personnellement depuis longtemps et se font confiance, tels que les membres d’une même famille ou des amis proches.

À titre d’exemple, lors d’une donation entre proches ou de la revente entre frères et sœurs d’un bien reçu en héritage, c’est généralement un avocat qui se charge de la représentation commune des Parties.

Dans le cas contraire, si les Parties ne se connaissent pas, les risques seront accrus et la réduction estimée du montant des frais et des délais pourra s’avérer être à l’origine de préjudices plus coûteux par la suite.

Dans quels cas une représentation commune est-elle interdite ?
L’Article 14 de la loi israélienne relative à la déontologie des avocats, prévoit que dans le cas où l’avocat se trouverait dans une situation de conflit d’intérêt, s’il n’est pas à même de remplir objectivement sa mission, ou si cette représentation est contraire à d’autres engagements qu’il a pris, il ne sera pas habilité à prendre en charge le dossier.

De plus, la loi israélienne interdit à l’avocat d’un promoteur immobilier de représenter également les acheteurs d’appartements au sein de celui-ci. Cette contrainte est destinée à protéger les intérêts des acheteurs qui pourraient de ne pas être correctement défendu par un avocat dont le profit financier vient majoritairement du promoteur immobilier.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Maître Yonathan TSADIKA
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