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Quel lien entre la vague de licenciements dans la Hi-Tech et les prix des bureaux à Tel Aviv ?
Quel lien entre la vague de licenciements dans la Hi-Tech et les prix des bureaux à Tel Aviv ?

Après la flambée connue en 2021, les prix des locations de bureaux à Tel-Aviv et dans les villes recherchées du Centre changent de tendance.

Les entreprises préfèrent attendre et ne pas signer de nouveaux baux de location, tandis que les entreprises qui possèdent de grandes surfaces inutilisées les sous-louent.

La flambée des prix des loyers sur le marché des bureaux, notamment à Tel-Aviv, Ramat Gan et Herzliya, a battu de nouveaux records au cours de l’année 2021 notamment en raison du secteur de la Hi-Tech.

Les prix des location, qui jusque-là étaient considérés comme des prix records, ont fortement augmenté, atteignant les 200 ILS le mètre carré dans certaines tours de Tel-Aviv, voire parfois plus.

Cependant, la situation dans ce secteur s’est passablement détériorée au cours du deuxième trimestre 2022, et la tendance négative se poursuit encore aujourd’hui, s’étant même accentuée, ce qui affecte le secteur des bureaux.

Selon les données d’un fonds de capital-risque, les investissements dans les start-up au cours du troisième trimestre 2022 se sont élevés à 2.8 milliards de dollars, soit une baisse de 36 % par rapport au trimestre précédent, qui accusait lui aussi une baisse par rapport au premier trimestre 2022.

Le troisième trimestre confirme une accentuation de la tendance négative, après qu’une baisse de 25 % des investissements ait été enregistrée au cours du trimestre précédent. La tendance négative s’accompagne d’une vague généralisée de licenciements et d’espaces de bureaux vacants.

Cette tendance se reflète également sur le marché des bureaux, bien qu’à un rythme nettement plus lent que ce que l’on observe dans le secteur de la Hi-Tech. En ressort une situation d’attentisme, des baisses de prix importantes n’étant pas encore observées à ce stade.

Pourquoi ? Les sociétés immobilières propriétaires d’immeubles de bureaux au cœur des zones à forte demande entrent dans la crise actuelle les poches pleines, avec un taux d’occupation proche des 100 % et des baux aux prix extrêmement élevés.

L’on note toutefois que pour les nouveaux baux signés de grandes surfaces, les prix sont légèrement inférieurs.

À ce stade, les changements en termes de prix ne sont encore que de quelques pour cent : de fait, même si l’entreprise est en train de licencier, elle est toujours obligée de payer le loyer des surfaces sur lesquelles elle est engagée.

Toutefois, la situation pourrait changer et s’amplifier à mesure que de nouveaux contrats seront signés et que la crise que traverse le secteur de la Hi-Tech se poursuivra.

Selon un spécialiste du marché des bureaux, la crise du secteur de la Hi-Tech n’est pas le seul facteur influant sur la Demande et les prix.

Il s’agit d’une combinaison de plusieurs facteurs, dont la Hi-Tech est l’un des plus importants, mais elle est rejointe par d’autres facteurs tels que la hausse des taux d’intérêt dans le monde et en Israël, l’inflation, la guerre en Ukraine et la situation économique en Chine : »Israël n’est pas coupé du monde, et d’autres pays occidentaux sont également dans une situation similaire », a-t-il déclaré.

Un autre observe « qu’un changement est à l’oeuvre sur le Marché ».

« Il est difficile à ce stade de prédire l’ampleur du phénomène car tout change à un rythme rapide. Nous observons que les propriétaires qui jusqu’à récemment demandaient 200 ILS par mètre carré, demandent actuellement environ 8 % de moins ; il s’agit là d’une correction, le prix de pointe ayant été gonflé. Il y a plus de biens en « rayon » aujourd’hui car les entreprises louent moins de grandes surfaces. »

Il y a peu encore, certaines entreprises prenaient 20 à 40 % d’espace excédentaire par rapport à leurs réels besoins pensant qu’elles auraient besoin de ces espaces à la faveur de la croissance à l’œuvre ; actuellement elles préfèrent les louer à des sous-locataires. Dès lors, le premier marché touché est celui de la sous-location ; les baisses de ce marché sont à stade d’environ 5 %.

L’impact à l’heure actuelle est surtout sur le nombre de transactions qui connaît une baisse significative : « les espaces se libèrent car les contrats se terminent, et les délais sont plus longs pour qu’ils soient de nouveau occupés par rapport à l’année précédente. De nombreuses entreprises attendent simplement.

Tous les bailleurs ne baissent pas les prix mais accordent des remises et des avantages sur les travaux de finition. Mis à part cela, il n’y a pas d’entreprises qui quittent des bâtiments entiers, et les espaces de co-working restent toujours complets. »

Pour ce qui est des tours aux propriétaires multiples, la situation est différente ; dans un tel cas, tout propriétaire d’espace peut le louer au prix qui lui convient.

Certaines de ces tours ont encore des espaces vacants, de sorte que les propriétaires sont prêts à être plus flexibles. Par exemple, dans la Midtown Tower de Tel-Aviv, les espaces ont été loués au pic du premier semestre 2022 à des prix oscillant entre 220 et 240 ILS/mètre carré, tandis que le loyer se situe actuellement entre 190 et 200 ILS/mètre carré.

Les volumes importants de bureaux devant prochainement entrer sur le marché changeront la donne ; il s’agit d’environ 350,000 mètres carrés de nouveaux bureaux supplémentaires en l’espace d’une année.

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