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Record de ventes de terres constructibles : potentielle baisse des prix de l’Immobilier ?
Record de ventes de terres constructibles : potentielle baisse des prix de l’Immobilier ?

Selon les chiffres de l’ATI – Administration des Terres Israéliennes – des terres permettant la construction d’environ 107,000 logements ont été vendues en 2022.

Autre record, celui des appels d’offres remportés en 2022 par des promoteurs portant sur la construction d’environ 80,000 appartements.

Le nombre d’appartements commercialisés et à but locatif a bien augmenté, mais les volumes ne sont pas suffisants.

Les appels d’offres récents montrent un ralentissement de la hausse des prix des terrains, principalement dans la Périphérie et aux abords du Centre.

En 2022, l’ATI a commercialisé des terrains permettant la construction de 107,181 logements – un record absolu pour la deuxième année consécutive, et ce suite à l’effondrement de leur commercialisation au cours des premiers temps du Corona-virus.

En 2021, il était question de 101,777 logements, contre 56,340 en 2019 et 50,622 en 2020.

Les dernières années record de la décennie en cours ont été enregistrées au cours de la période 2016-2018, lorsque des terrains ont été vendus pour la construction de 71,643 appartements et 70 687 appartements respectivement – un chiffre inférieur d’environ un tiers à ceux de 2021 et 2022.

Il faut tenir compte du fait que ces chiffres concernent des appartements sur plans.

L’ATI fait également état dans son rapport annuel d’un nombre important d’appartements « approuvés », c’est-à-dire pour lesquels les appels d’offres ont été achevés et pour lesquels les entrepreneurs ont payé ou paieront bientôt les taxes dues à l’État, afin de pouvoir lancer les mises en chantiers.

En 2022, un record de 80,579 logements ont été vendus sur plans, chiffre jamais égalé à ce jour.

En 2021, il était question de 63,420 logements, et ce après 3 ans de baisse par rapport au précédent record de 2017, année au cours de laquelle 43,122 logements avaient été vendus.

Les données montrent également qu’en 2022, 1,587 transactions totalisant des milliers de mètres carrés ont été clôturées pour des complexes commerciaux, de bureaux, hôteliers et industriels, contre 945 transactions de ce type en 2021.

Sur l’ensemble des logements vendus au cours de l’année écoulée, 46,342 appartements ont été vendus dans le cadre d’opérations gouvernementales (biens vendus à des tarifs préférentiels, à condition d’y être éligibles), soit le nombre le plus élevé au cours de ces 6 dernières années.

À titre de comparaison, en 2021, 32,653 appartements de ce type furent vendus.

Pour rappel, ces opérations ont débuté en 2016, année qui fut marquée par la commercialisation de terrains en ce sens, pour 48,373 appartements vendus dans le cadre de ces opérations.

Quid des logements à des fins locatives à long terme ?
En termes d’envergure, il semble que l’initiative soit encore vacillante, mais par rapport aux années précédentes, 2022 a connu le plus grand nombre d’appartements commercialisés par des entrepreneurs – 6,191 logements ; en 2021, il fut question de 5,898 appartements vendus.

Au cours de la dernière année, le nombre de ces appartements ne représentait que 6 % de l’ensemble des appartements vendus par des entrepreneurs.

L’augmentation du volume des transactions, ainsi que les prix élevés des terrains durant la majeure partie de l’année, ont entraîné une augmentation des revenus de l’ATI, et ce pour la deuxième année consécutive, passant de 11,769 millions de ILS en 2020 à un montant de 31,651 millions de ILS en 2021 ; et un nouveau record atteint en 2022, à savoir 37 millions de ILS.

La majorité des dépenses concernait le développement des infrastructures, pour un total de 2.77 milliards de ILS et l’ambitieux projet de métro, dans lequel l’ATI aurait investi environ 1 milliard d’ILS.

Pas plus tard qu’à la fin 2022, un appel d’offres a été clôturé à Herzliya, l’un des plus importants de l’année écoulée, aux termes duquel le gagnant de l’appel d’offres, Aviv Yazom (détenu conjointement par Melisron et le groupe Aviv) paiera à l’État environ 1.12 millions de shekels afin d’acheter des droits de bail sur un terrain d’une superficie d’environ 5,3 dunams, situé dans le complexe Kiryat Shekhakim et destiné à la construction de 733 appartements, environ 900 mètres carrés pour les zones commerciales et 2,640 mètres carrés pour les bâtiments publics.

Il s’agit de l’une des réserves foncières les plus recherchées du pays, destinée à la construction d’environ 2,000 appartements au total, et dans laquelle des appels d’offres supplémentaires ont été clôturés la semaine dernière après que leur achèvement ait été retardé à cause de l’opposition du maire à la création du nouveau quartier en raison du manque d’infrastructures adéquates.

Un compromis a finalement été trouvé avec l’ATI, qui s’est engagée à financer un pont passant au-dessus du périphérique Ayalon, ainsi qu’une route de contournement.

Les données des appels d’offres clôturés fin 2022, montrent que la valeur d’un logement en construction à Rishon Lezion a également augmenté de manière constante depuis mars 2020 et a atteint les 1,089,824 ILS à la fin septembre 2022.

Cependant, d’autres appels d’offres clôturés fin 2022, mettent en lumière un ralentissement de la hausse des prix des terrains, qui correspond au ralentissement actuel du marché.

À Haïfa, par exemple, l’on observe même une baisse de la valeur de construction d’une unité de logement, passant de 883,897 ILS en octobre 2021 à  743,697 ILS en septembre 2022.

À Lod, le prix moyen d’un appartement sur plans est passé de 801,637 ILS en juillet 2021 à 976,725 ILS en mai 2022, avant de retomber à 751,820 ILS en août 2022.

Schéma similaire à Givat Shmouel, où le prix est passé de 1,443,359 ILS en mai 2022 à 1,537,679 ILS en août, avant de retomber à 1,239,127 ILS en décembre 2022.

Netivot a également connu une baisse de la valeur d’un logement au cours du mois de décembre 2022, passant de 1,597,330 ILS plus tôt dans le mois à 1,329,857 ILS plus tard dans le mois.

Ces baisses s’observent au sein d’autres villes du territoire national, aussi bien pour les projets classiques que pour les projets commercialisés dans le cadre d’opérations gouvernementales.

Yankee Quint, actuel directeur de l’ATI, estime que « 2022 a été une année exceptionnelle, tant sur le plan commercial, que sur le plan des recettes fiscales perçues et ce, tout en ralentissant l’augmentation des prix des terres constructibles.

Cette année, nous avons mis en place une politique ayant permis d’augmenter l’offre en matière de terres constructibles et de faire baisser le prix des logements pour les jeunes ménages, ainsi que ceux n’ayant toujours pas accéder à la propriété foncière ».

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