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Pourquoi les prix de l’Immobilier peuvent baisser en Israël
Pourquoi les prix de l’Immobilier peuvent baisser en Israël

Les chiffres publiés le 14/09/2022 par le ministère des Finances faisant état d’une baisse de 28 % du nombre de ventes de logements ne sont pas la seule raison de penser que les prix de l’Immobilier pourraient connaître une baisse en Israël.

Lorsque l’on conjugue cette baisse à l’augmentation des taux d’emprunt et aux perspectives d’augmentation de ces derniers, tandis que le nombre de mises en chantier augmente de façon drastique, l’on peut espérer un changement prochain de tendance.

La baisse du volume de transactions immobilières est l’un des indicateurs de la fin de l’épidémie de Covid-19 ; à tout le moins, que cette dernière n’est plus un sujet de préoccupation.

En effet, en juillet 2022, le nombre de ventes était équivalent à ce qu’il était lors des confinements.

En ce sens, la seule baisse du nombre de transactions ne suffit pas à elle seule à initier une baisse des prix de l’Immobilier.

Toutefois, lorsque l’on conjugue cette baisse à l’augmentation des taux d’emprunt et aux perspectives d’augmentation de ces derniers, l’on peut espérer un changement prochain de tendance, à savoir baisse des prix ou à minima, stagnation de ces derniers.

De même, l’augmentation drastique du nombre de mises en chantier laisse présager que la roue pourrait enfin tourner en faveur des acquéreurs.

Bien que cette baisse ne devrait pas être immédiate, l’on peut toutefois penser qu’elle devrait être observée au cours des mois à venir : Beaucoup plus de logements sont en cours de construction.

L’année écoulée fut hors-norme. Le recul de l’épidémie et l’instabilité gouvernementale ont conduit en 2021 à une flambée de la Demande, de la part de ménages qui restaient dans l’attente d’un changement ; ce dernier ne venant pas et exaspérés par l’appel d’air sur le marché Immobilier, nombre de ménages se sont engouffrés dans ce Marché de peur que l’augmentation des prix ne les laisse sur le carreau.

En parallèle, et en raison d’une décision, depuis annulée, de baisser la taxe d’acquisition pour les investisseurs, ces-derniers se sont également précipités sur ce Marché.

Ainsi, 2021 fut l’année de tous les records pour le marché de l’Immobilier avec 150,000 appartements vendus sur plans contre 101,000 en 2019.

Selon les chiffres de l’Économiste en chef au sein du ministère des Finances, 9,400 transactions de ce type ont été réalisées en juillet 2022, chiffre similaire à celui des mois de mai et juin 2019 ; en d’autres termes, le Marché revient à son niveau d’avant Covid-19.

Or, l’Offre a passablement évolué depuis 2019, avec un afflux de biens disponibles sur le Marché.

En effet, en 2019 débutait la mise en chantiers de 56,000 appartements, contre 63,000 en 2021 ; de plus, et selon les chiffres du BCS – Bureau Centrale des Statistiques – entre mars 2021 et mars 2022, ce sont pas moins de 70,000 logements qui ont été mis en chantiers, ce qui fait montre d’une accélération.

En parallèle, la durée pendant laquelle un appartement sur plans est disponible à la vente est passée à 14.8 mois, soit la plus longue durée observée au cours des deux dernières années.

Pour peu que cette tendance s’inscrive dans le temps et s’accentue, les promoteurs devront probablement avoir recours à des opérations spéciales afin d’écouler leur stock, à plus forte raison lorsque ces derniers sont accompagnés par un suivi bancaire, la banque leur imposant des résultats.

Les taux d’augmentation pèsent sur les emprunteurs/acquéreurs en devenir
Comme évoqué plus haut dans les lignes de cet article, en juillet 2022, la Demande est revenue à son niveau de 2019 ; pour autant, l’on peut décemment penser que ce chiffre va continuer de baisser et ce en raison des taux d’emprunt en augmentation.

L’augmentation conjointe du coût de l’emprunt, ainsi que du coût de l’Immobilier, a fait augmenter les mensualités de 1,000 ILS en moyenne en l’espace d’un trimestre ; cette augmentation reste pour autant un problème mineur pour les ménages israéliens, tout particulièrement les jeunes ménages.

De fait, le véritable problème reste celui de l’apport personnel qui est en pleine explosion.

Dans le cadre de la transaction moyenne, l’apport personnel requis est passé de 980,000 ILS au cours du premier trimestre 2022 à environ 1,200,000 ILS au cours du trimestre suivant, et ce, afin de rentrer dans les « clous » en matière de coefficient d’endettement.

Rappelons que dans le cas d’un primo-accédant israélien, ce dernier doit ramener 25 % d’apport personnel en plus des frais ; dès le deuxième bien, il est question de 50 %, ainsi que des frais, que l’on peut estimer aux environs des 12 %.

En d’autres termes, l’apport personnel requis dans le cadre d’un investissement est d’environ 62 % (!!) ; on a vu mieux en termes d’optimisation sur fonds investis !

Les marges de manœuvre sont grandes
Au cours des deux années écoulées, les prix de l’Immobilier ont augmenté de 26 % en moyenne ; 18 % rien qu’au cours de l’année écoulée.

Quand bien même le Marché connaîtrait une baisse de 18 %…les prix ne reviendraient qu’à ce qu’ils étaient lors de la période de la pandémie.

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