En dépit d’une année désastreuse au cours de laquelle les taux d’intérêts ont presque quadruplé et le volume des transactions fortement diminué, les banques ne pensent pas que nous allions au devant de fortes baisses des prix de l’Immobilier ou que nous assistions prochainement à une vague de ventes causée par des crédits devenus trop lourds à porter.
L’année dernière a été dramatique pour le marché des crédits immobiliers : les taux ont presque quadruplé, le volume des transactions a diminué d’environ 40 % par rapport à l’année précédente et le volume des prêts immobiliers a baissé dans les mêmes proportions.
Où va le Marché ? Et dans quelle mesure ceux qui ont contracté des prêts à des taux faibles au cours des dernières années peuvent-ils faire face à cette situation ?
Entretien croisé avec les responsables des pôles immobiliers au sein de trois grandes banques israéliennes : Mizrahi-Tefahot, Hapoalim et Leumi.
Le volume des prêts hypothécaires contractés en mars 2023 était de 6.7 milliards de shekels – une certaine augmentation par rapport à février mais bien inférieure au volume de mars 2022.
Rien d’alarmant selon Ariela Rendelstein, directrice du pôle Immobilier au sein de la banque Hapoalim, qui invite à remettre ces chiffres en proportion : « en prenant du recul, l’on constate que mars 2023 est un mois plutôt fort comparativement aux années 2019-2020 ».
Même constat de la part de Sharon Ben Yehouda, directrice adjointe du pôle Immobilier au sein de la banque Mizrahi-Tefahot, qui estime que 2021 et 2022 étaient des années anormales et que le Marché devrait se stabiliser à environ 7~8 milliards de shekels/mois.
« Hormis le fait que l’emprunt moyen est passé de 700,000 à un million de shekels, la différence majeure avec la période 2019-2020 est la question des taux qui ont, de fait, passablement augmenté ».
Est-ce que des emprunteurs se sont tournés vers vous afin d’apporter une solution à l’augmentation de leurs échéances de prêt ?
Redelstein (banque Hapoalim) : « dès novembre 2022, et en raison de l’augmentation des taux sur certaines formules, nous avons proposé à nos clients de rallonger la durée de leur emprunt sans pour autant affecter les conditions de ce dernier. Bien qu’ayant suscité leur intérêt, seuls quelques centaines par mois sollicitent cette solution. Nous avons également annoncé que nous prendrions sur nous l’augmentation du taux pour 15,000 des ménages les plus modestes parmi nos clients. Enfin, nous avons plus globalement invité nos clients à consulter nos conseillers afin d’étudier la possibilité de restructurer leur crédit et leurs dépenses ».
Ouri Yunisi (banque Leumi) : « nous avons de fait assisté à une baisse drastique des investisseurs, ces derniers ayant trouvé de nouveaux véhicules d’investissement plus rentables : certains DAT rapportent actuellement du 4~5 %/an, contre 3~4 % pour de l’Immobilier. Concernant les autres potentiels emprunteurs, à l’instar des ménages souhaitant acquérir leur résidence principale, ces derniers s’attendent à une potentielle baisse des prix, influencés par le contexte de baisse des transactions actuel.
Nombreux sont ceux qui ont perdu en capacité d’emprunt, non ?
« En effet. Par ailleurs, cette nouvelle donne pousse à plus de contrôle, notamment sur la question de l’apport personnel. En ce sens, nous invitons nos conseillers à s’assurer que ce dernier ne provient pas d’un prêt souscrit en parallèle et qui le serait à des taux bien plus élevés que ceux d’un crédit immobilier classique ».Concernant les emprunts en cours, quelle est la réalité des problèmes auxquels vous êtes actuellement confrontés ?
» Rien de perceptible. Je suppose que les emprunteurs ont dû changer leurs habitudes de consommation afin de pallier l’augmentation du coût de leur emprunt. Il reste par ailleurs la possibilité de geler en partie ses remboursements mensuels, à l’instar de ce qui a été fait durant les confinements liés au Covid-19 ; toutefois, le recours à cette solution reste actuellement anecdotique au regard de ce qu’il en était durant les premiers confinements ».
Quel devenir des prix de l’Immobilier selon vous ?
Younisi : « selon les chiffres du BCS – Bureau Central des Statistiques – les prix de l’Immobilier ont baissé de 0.20 % au cours des deux premiers mois 2023…mais cette baisse est dopée par les VEFA. Je m’explique : que ce soit les VEFA réguliers pour lesquels les promoteurs proposent des opérations spéciales ou encore les projets à prix réduits subventionnés/encouragés par le Gouvernement, la part des VEFA sur le total des transactions réalisées à augmenter en raison d’une baisse des transactions de particulier-à-particulier ; d’où un semblant de baisse des prix qui n’est que conjoncturel et non dû à un changement de tendance ».
Donc pas de baisse des prix à l’horizon ?
Younissi » la Demande est largement supérieure à l’Offre en Israël. Pour bien comprendre : -0.20 % en Israël, contre – 10 % aux États-Unis et au Canada., alors que le nombre de hausse du taux Directeur est similaire. Comment expliquer cette différence autrement que par la Demande ? ».
Redelstein « Toujours le problème de l’Offre largement inférieure à la Demande. Nous sommes simplement dans une période d’attentisme ».
Ben Yehouda (Mizrahi-Tefahot) : « les baisses actuelles ne sont dues qu’au contexte des taux à la hausse. Sur le long terme, et en l’absence d’un vaste plan d’aménagement du territoire, les prix reprendront indubitablement leur course à la hausse ».
L’augmentation des taux est plus rapide et plus forte que celle au cours de la crise des Subprimes il y a 15 ans aux États-Unis ; en ce sens, pourquoi n’assisterions-nous pas à un écroulement du marché Immobilier ?
Ben Yehouda : »grâce à la prudence de la BCI – Banque Centrale d’Israël – qui depuis des années oeuvre à se préserver d’un tel scénario, notamment en imposant un coefficient d’endettement à ne pas dépasser, ainsi qu’un pourcentage de financement à ne pas dépasser qui permet d’éviter que la valeur d’un bien tombe sous le montant du solde restant dû ».
Quid de ceux qui ont souscrit un emprunt lorsque les taux étaient d’environ 1 % ? Vous étiez vous préparés à un scénario d’un taux atteignant les 6 % ?
Redelstein : « leurs demandes avaient été étudiées et accordées en prenant en compte des scénarios de hausses de taux de 2 %. Évidemment, et en dépit des projections faites au moment de l’octroi d’un accord de financement, nous ne pouvions pas supposer d’une telle augmentation des taux d’intérêt, qui plus est, à un rythme aussi soutenu ; la banque dispose cependant de mécanismes de défense qui ont pris le relais. La première ligne de défense est réglementaire, à savoir le coefficient d’endettement.
La deuxième est la composition du prêt, dont une partie doit impérativement être à taux fixe. Il y a là une politique responsable qui a fait ses preuves, car un an après le début des hausses, alors que nous sommes au pic – pour l’instant – des taux d’intérêt, l’on constate que le portefeuille hypothécaire de la Banque Hapoalim est stable et n’accuse pas d’augmentation des dossiers en situation d’impayés ».Ben Yehouda :
« les récentes augmentations de taux ont en effet mis nombre de potentiels emprunteurs sur la touche, qui ne peuvent plus accéder au financement ; la volonté d’accéder au financement reste toutefois inchangée ».
