Avec la hausse du taux Directeur, la classe moyenne est de plus en plus écartée du marché Immobilier ; représentant 58 % du Marché en 2017, elle n’est actuellement plus que de 44 %.

Pour beaucoup de prêts en cours, le capital restant dû est actuellement supérieur à celui emprunté.

L’année écoulée fut difficile pour les emprunteurs ayant déjà un emprunt en cours, le remboursement mensuel d’un prêt immobilier ayant augmenté en moyenne de 1,000 ILS/mois, ce qui représente un fardeau important pour de nombreux ménages, qui sont déjà confrontés à l’Inflation qui a pour conséquence l’augmentation des prix à la Consommation.

Ils pourront toutefois se consoler d’avoir pu acheter un appartement lorsque l’Immobilier leur était encore accessible à des taux longtemps abordables.

En effet, pour la classe moyenne n’ayant pas encore accédé à la propriété foncière, ce projet s’est éloigné au cours des deux dernières années, et tout particulièrement en 2022, année au cours de laquelle les prix ont augmenté de 20 %, tandis que les taux d’emprunts ont grimpé en flèche.

Au cours des dernières années, la BCI – Banque Centrale d’Israël – observe que les classes moyennes sont de plus en plus écartées du marché Immobilier en raison d’un coefficient d’endettement fixé à 40 %.

Selon les statistiques établies par la BCI, les ménages du premier décile socio-économique (les ménages percevant 31,200 ILS/mois ou plus), représentaient 10 % des emprunts en 2017, ce qui était en adéquation avec leur proportion au sein de la population, contre 20 % en 2022.

En élargissant le spectre, la part des trois premiers déciles (24,400 ILS/mois et plus) est passée de 35 % en 2017 à 52 % en 2022.

Le contre-coup est bien sûr la diminution des classes moyennes, les déciles 4 à 7 dont les revenus oscillent entre 11,400 et 20,200 ILS/mois : ils représentaient 58 % des emprunteurs en 2017 contre 44 % en 2022 ; au regard de la tendance des taux d’emprunts conjuguée à des prix de l’Immobilier qui ne fléchissent pas, leur part devrait encore diminuer en 2023.

Ces derniers, après avoir poussé au maximum les curseurs du coefficient d’endettement et de la durée d’emprunt disparaissent donc peu à peu du marché Immobilier.

Lorsque l’on parle de la hausse des taux, l’on pense principalement au Prime qui est une formule indexée au taux Directeur ; de son simple fait, la mensualité de l’emprunt moyen a augmenté d’environ 1,000 ILS.

Toutefois, et pour nombre d’emprunts en cours, ce qui fait grimper le capital restant dû est l’Inflation dans la mesure où pour les emprunts indexés à cette formule le capital emprunté y est indexé…de même que le taux.

En d’autres termes, le capital restant dû augmente en raison de l’Inflation, ce que les chiffres de la BCI pour 2021 et 2022 confirment avec avec nombre d’emprunts en cours indexés à ce type de formules où le capital restant dû est supérieur à celui emprunté.

Il convient de s’attarder sur l’effet de l’Inflation : si en 2021 cette composante représentait en moyenne 11.30 % d’un crédit immobilier, début 2023, cette part grimpe à 17.50 %, ce qui signifie que ceux ayant contracté un crédit début 2023 se trouvent plus touchés par l’augmentation de l’Inflation.

Cette augmentation de la part du prêt indexé à l’Inflation peut notamment s’expliquer de par l’augmentation des taux qui bloque les dossiers en raison du coefficient d’endettement.

De fait, les taux nominaux indexés à l’Inflation sont de prime abord moins chers que les autres taux… Cependant, ils ne sont que nominaux et commercialisés par les banques, ne tenant pas compte de l’Inflation.

Ainsi, la mensualité apparaissant aux termes de l’accord de principe n’est pas celle qui sera payée ! Dans les faits, fort à parier – et cela se vérifie pratiquement – si ce n’est – tout le temps, que les mensualités sont dans les faits plus élevés que pour les formules non-indexées à des taux pourtant plus élevés !

Autre donnée intéressante : les chiffres de la BCI montrent également que ceux qui ont contracté des emprunts en 2021 sont ceux ayant été le plus touchés par la hausse des taux d’intérêt et de l’Inflation.

Tandis que la mensualité de ceux ayant contracté un prêt entre 2018 et 2020 a augmenté en moyenne de 655 ILS, pour ceux l’ayant contracté  en 2021, il est question de 873 ILS en moyenne, avec pour 20% d’entre eux une augmentation de 1,000 ILS ou plus.

La raison en est que ceux ayant contracté un emprunt en 2021 l’ont fait même lorsque les prix de l’immobilier étaient à leur apogée, même lorsque les taux d’intérêt étaient au plus bas et que la BCI avait permis d’augmenter la proportion de l’emprunt indexée au Prime, lorsque ce dernier était au plus bas ; l’intention était certes louable, puisqu’il s’agissait de la composante la moins chère de l’emprunt, mais c’est justement la formule qui a subi la plus forte augmentation au cours de l’année écoulée dans la mesure où cette formule est indexée au taux Directeur.

La Banque Centrale d’Israël a fait savoir qu’elle attendait des banques à ce qu’elles surveillent la situation de leurs clients, et qu’elles contactent les clients susceptibles de rencontrer des problèmes afin de leur proposer des solutions.

Ces derniers mois, les banques ont en effet proposé une série de mesures, mais selon elles la Demande reste faible.

La Banque Hapoalim a déjà annoncé qu’elle gèlerait la hausse des taux d’intérêt attendue pour 40,000 de ses clients ; une étape certes positive, mais certainement pas celle qui résoudra la situation pour les emprunts en cours…

En attendant, le volume des rachats de crédit a augmenté de 1.3 milliards de shekels au cours du premier trimestre 2023 comparativement au dernier trimestre 2022.

Le risque d’une crise majeure avec des saisies en cascade n’est pour l’instant pas d’actualité ou envisagé ; en effet, tout laisse à penser que les banques feront tout pour éviter un tel scénario.

Toutefois, la hausse des taux à un prix économique élevé : une réduction significative des autres dépenses, qui nuit à la qualité de Vie, et à de l’ensemble du marché Immobilier.

En découle des problèmes sociaux avec une exacerbation des inégalités socio-économiques : l’achat d’un appartement ne sera bientôt accessible qu’aux plus aisés.