Le contrat d’acquisition est l’acte juridique qui conditionne la cession de droits de propriété entre la partie venderesse et l’acheteur.

La négociation minutieuse de ses termes est indispensable afin de préserver les intérêts des Parties.

D’autres vérifications peuvent s’avérer nécessaires préalablement à l’achat d’un bien immobilier.

 La négociation des termes d’un contrat d’acquisition entre l’avocat de la Partie venderesse et l’avocat de l’acheteur peut durer plusieurs semaines.

L’usage est que l’avocat de la Partie venderesse rédige l’ébauche de contrat puis l’envoie à son confrère représentant l’acheteur. Plusieurs ébauches de contrat sont généralement échangées entre eux, chacune des Partie prenant le soin d’employer les termes les plus précis afin que les conditions soient clairement convenues.

Le remplacement d’un mot par un autre peut parfois avoir une signification cruciale quant à l’application et l’interprétation du contrat.

Cependant, cette négociation des termes du contrat ne saurait être suffisante afin de préserver les intérêts de l’acheteur lors de la transaction. Ce dernier devra également procéder en parallèle de la négociation des termes du contrat à la vérifications de plusieurs paramètres liés au bien immobilier dont il projette l’acquisition.

La situation des droits au Cadastre

Dans le cadre des vérifications juridiques, la première vérification à effectuer est l’analyse de l’extrait du Cadastre relatif à ce bien immobilier.

Il sera ainsi possible de s’assurer que le vendeur est bien inscrit en tant que propriétaire et de prendre connaissance de l’existence d’éventuels droits, notifications ou hypothèques en faveur de tiers.

Lorsque l’appartement est inscrit au Cadastre en tant que sous-parcelle, l’avocat de l’acheteur pourra également obtenir la description de celui-ci (étage, nombre de pièces, surface, orientation, etc.) ainsi que ses plans.

De plus, il conviendra de vérifier si l’appartement comporte des annexes, telles qu’une place de parking ou une cave.

La situation technique et structurelle

La municipalité est habilitée à délivrer le permis de construire, puis le certificat de fin de travaux. Lorsque des constructions ont été effectuées en l’absence des autorisations requises, la mairie peut engager des poursuites à l’encontre de leur auteur et du propriétaire du bien immobilier.

De ce fait, il sera recommandé à l’acheteur de s’entourer de professionnels compétents, tels qu’un expert ou un architecte, afin de comparer la situation réelle du bien immobilier et sa description dans les plans déposés à la mairie.

Le montage financier et les frais annexes

Étant donné qu’en Israël l’usage est que la signature du contrat d’acquisition est définitive et ne comporte pas de clauses suspensives d’obtention de crédit, il sera indispensable de solliciter un établissement bancaire afin d’élaborer le montage financier préalablement à la signature du contrat.

Par ailleurs, hormis le prix d’achat, il conviendra de prévoir un budget afin de régler les prestataires liés à  la transaction et notamment les frais d’agences, honoraires d’avocats, ainsi que les frais annexes à prévoir pour toutes les démarches juridiques, telles que les inscriptions au Cadastre (note cadastrale, droits de propriété et hypothèque en faveur de la banque le cas échéant), les frais de notaire (le cas échéant), les frais de coursiers, etc.

Le montage fiscal

L’acheteur d’un bien immobilier est assujetti au paiement de la taxe d’acquisition, qui devra être réglée au cours des 60 jours suivants la signature du contrat d’acquisition.

De ce fait, il conviendra de procéder à une évaluation de son montant et de vérifier les possibilités d’application de régimes de taxes réduits, par exemple pour un résident primo-accédant ou un résident nouvel immigrant, selon des critères précis.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Maître Yonathan TSADIKA
+ 972 (0) 50 486 34 76
yonathan@tsadika.co.il