Contrairement à l’usage répandu dans plusieurs pays occidentaux, il est peu courant en Israël de signer une promesse de vente préalablement à la signature du contrat définitif.

Néanmoins, lorsque que les négociations en vue de la signature du contrat définitif sont relativement longues, les Parties pourront envisager la rédaction d’une promesse de vente, destinée à définir les principaux termes de leur accord.

Ce document servira ensuite de fondement à la rédaction du contrat de vente définitif.

Est-il recommandé de signer une promesse d’achat préalablement au contrat définitif ?

La promesse de vente est un document concis résumant les clauses essentielles du futur contrat qui sera signé entre l’acquéreur et la Partie venderesse.

Elle est destinée à garantir leurs engagements réciproques au cours du délai nécessaire à la rédaction et la négociation des termes du contrat définitif.

Cependant, la promesse de vente peut comporter certains désavantages.

1. L’accélération du processus de vérifications préalables au contrat

La période préalable à la signature du contrat est consacrée à la négociation des termes du contrat et aux vérifications préalables d’usage effectuées par l’acheteur ; ces dernières sont destinées à déceler d’éventuels problèmes ou obstacles juridiques relatifs à ce bien immobilier, tels que l’existence d’ayants-droits, le non aboutissement de la procédure d’inscription des droits des vendeurs ou la présence de constructions illégales effectuées sans l’approbation de la mairie.

Dans un cas classique, si un obstacle majeur est découvert au cours de cette période, les négociations peuvent être interrompues.

Cependant, lorsqu’une promesse de vente a été signée, les Parties sont déjà engagées l’une vis à vis de l’autre et ces vérifications sont parfois effectuées de manière plus superficielle.

2 La promesse de vente s’apparente à un contrat

La promesse de vente comprend généralement les principaux éléments relatifs à l’accord convenu entre les Parties, et notamment : l’identité du vendeur et de l’acheteur, l’adresse du bien immobilier et son identification au Cadastre, le montant d’acquisition et l’échéancier, la date de remise des clefs ainsi que les dispositions en cas d’infraction contractuelle ou de retard.

De plus, les Parties conviennent fréquemment qu’un premier paiement ait lieu lors de la signature de la promesse de vente.

Par conséquent, au regard du droit israélien, la promesse de vente fait foi de contrat signé en bonne et due forme.

De plus, la jurisprudence stipule que la mention de détails majeurs relatifs à la transaction s’apparente à un contrat en bonne et due forme, quel que soit le titre donné à ce document.

La signature d’une promesse de vente est donc juridiquement équivalente à celle d’un contrat classique.

En cas d’infraction des termes de la promesse de vente, l’une des Parties pourrait envisager d’exiger des pénalités, à l’instar de ce que prévoit la loi en cas de violation contractuelle classique.

Afin de statuer quant à la volonté réelle des Parties, la jurisprudence a établi deux vérifications de la promesse de vente :

– La vérification subjective : destinée à prendre connaissance de la volonté réelle et authentique des Parties lors de la signature du document ;

– La vérification objective : destinée à analyser le contenu des termes de la promesse de vente.

En conclusion

La signature d’une promesse peut s’apparenter à la signature d’un contrat de vente classique.

Lorsque les Parties souhaitent impérativement signer une promesse de vente, il conviendra de la rédiger de telle sorte à ce qu’elle n’ait pas de caractère contraignant en cas de problème juridique majeur qui serait découvert par la suite.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Maître Yonathan TSADIKA
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