Le contrat de location est l’acte juridique en vertu duquel le bailleur met son bien immobilier à disposition du locataire pour une période prédéfinie, conformément aux termes de celui-ci.
Durant la durée du bail, le propriétaire et le locataire seront contractuellement liés et devront remplir leurs obligations respectives.
Bien que le système juridique israélien tend à octroyer aux Parties la liberté de convenir des conditions qui leur conviennent, sous réserve du respect de la loi, le législateur a fixé des éléments fondamentaux obligatoires dans la gestion des relations juridiques entre bailleurs et locataires.
La loi israélienne relative aux baux locatifs prévoit tout d’abord, et comme préalable, à ce que le contrat de location soit notifié par écrit. Néanmoins, dans le cas où le contrat n’a pas été rédigé, les engagements oraux des Parties les engagent.
Le contrat de location doit obligatoirement comporter les mentions suivantes :
– L’adresse du bien immobilier ;
– Les noms des Parties et leurs numéros d’identité (numéros de passeport s’il s’agit de citoyens étrangers, ou numéro d’identité israélien – à noter que ce dernier est invariable, de la naissance au décès) ;
– La description du bien immobilier, ainsi que du mobilier inclus, le cas échéant. S’il y a des annexes, telles qu’une place de parking, une cave ou un accès au toit, ils devront être mentionnés également ;
– La période du bail et de la période d’option potentielle ; le cas échéant, devront également apparaître les conditions de renouvellement (hausse et mécanique de calcul, période, etc.) ;
– Le montant du loyer mensuel ;
– Les paiements qui incombent au locataire, tels que la consommation d’Eau et d’Électricité, la taxe municipale, les charges courantes de copropriété, etc. ;
– La responsabilité en cas de dommage ou préjudice.
Hormis ces mentions obligatoires, les Parties pourront convenir de conditions supplémentaires, et notamment :
– Les garanties exigées par le propriétaire. Conformément à la loi, le bailleur ne pourra pas exiger de garantie financière supérieure à l’équivalent de trois mois de loyer (tels qu’un dépôt de caution ou une garantie bancaire autonome) ;
– La possibilité de sous-louer le bien immobilier. Dans la majorité des contrats de location, le locataire n’est pas autorisé à sous-louer le bien immobilier à un tiers, sans avoir reçu l’accord préalable et par écrit du propriétaire pour ce faire ;
– Les conditions d’annulation de contrat et de fin de bail, selon lesquelles le bailleur sera habilité à annuler le contrat en cas de situation extrême (telles qu’une faillite, un décès, une mise sous tutelle du locataire, etc.), ou une infraction contractuelle grave ;
– Le protocole d’état des lieux du bien immobilier. Il sera recommandé de rédiger un protocole d’état des lieux au début et à la fin du bail. Les Parties pourront prendre des photos du bien immobilier leur permettant de justifier de l’état de l’appartement au jour de la remise des clefs de celui-ci. Il sera recommandé que le bailleur et le locataire signent conjointement le protocole d’état des lieux ;
– Les conditions de fin de bail et les engagements mutuels des Parties le cas échéant.
Rappelons, et quand bien même cela pourrait sembler évident, qu’un contrat de location bien rédigé, est le meilleur rempart à de futurs différends entre les parties.
Ainsi, il est fortement recommandé de se faire accompagner par un conseil juridique – un avocat – dans la négociation de ce-dernier, quand bien même cela impliquerait un coût financier et recquièrerait un peu de temps.
L’avocat saura procéder aux vérifications nécessaires à la rédaction du contrat et prévoir les clauses défendant vos intérêts.
Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.
Maître Yonathan TSADIKA
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