Lors de l’achat d’un bien immobilier, ce dernier demeure inscrit au Cadastre au nom des vendeurs jusqu’à l’inscription des droits en faveur de l’acheteur. Afin d’éviter qu’une opération contraire à celle en cours ait lieu (saisie par un créancier, revente à un tiers, etc.), la loi israélienne permet à l’acheteur d’inscrire une notification cadastrale en sa faveur.
Le Cadastre étant un registre public, cette notification constituera un avertissement quant à l’existence d’une transaction en cours.
Plusieurs mois peuvent s’écouler entre la signature du contrat et l’inscription définitive des droits de l’acheteur au Cadastre, qui s’effectue ultérieurement à la remise des clefs ; au cours de cette période, ce sont les vendeurs qui sont inscrits au Cadastre en tant que propriétaires du bien immobilier.
Lors de la remise des clefs du bien immobilier, le cabinet d’avocats qui représente la partie venderesse devra remettre à l’acheteur les actes juridiques lui permettant d’inscrire ses droits de propriété au Cadastre, remplaçant ainsi l’inscription des vendeurs.
De plus, au dossier d’inscription des droits de propriété devront être joints le quitus relatif au paiement de la taxe d’acquisition par l’acheteur, le quitus relatif au paiement de la taxe sur la plus-value par le vendeur et une attestation de la mairie selon laquelle toutes les taxes ont bien été réglées et qu’il n’y a pas de reliquat.
L’obtention de ces éléments par ces administrations nécessite parfois plusieurs mois d’attente.
L’Article 126 de la loi relative aux transactions immobilières permet l’inscription d’une note cadastrale relative à un bien immobilier et en faveur d’un tiers.
Dans la pratique, les formulaires nécessaires à l’inscription d’une note cadastrale en faveur des acheteurs sont signés par les vendeurs lors de la signature du contrat d’achat. Ils sont remis aux acheteurs qui devront immédiatement procéder à l’inscription de cette notification.
L’inscription de la note cadastrale conditionne l’encaissement de la première échéance de paiement de l’acheteur en faveur du vendeur, généralement effectuée par le biais d’un chèque de banque. Ce dernier sera détenu par l’avocat des vendeurs qui le remettra à ces derniers, une fois la notification inscrite et conformément aux termes du contrat.
La notification cadastrale est destinée à officialiser l’accord contractuel convenus entre les Parties, bien que l’inscription définitive des droits de propriété au nom de l’acheteur soit prévue ultérieurement à la remise des clefs.
De plus, la note cadastrale permet de contrecarrer toute tentative illégale du vendeur de procéder parallèlement à la transaction en cours à la vente du bien immobilier, à un tiers autre que le premier acheteur. Enfin, la note cadastrale inscrite en faveur de l’acheteur sera prioritaire sur les droits d’éventuels créanciers qui souhaiteraient procéder à une saisie du bien en raison d’une dette des vendeurs en leur faveur.
Cependant, dans le cadre de l’acquisition d’un bien en état futur d’achèvement, la note suspensive est généralement inscrite au Cadastre lors de la remise des clefs.
Cette note cadastrale est alors destinée à garantir les droits des acquéreurs jusqu’à l’aboutissement de la réaffectation des lots au Cadastre dont se charge le cabinet d’avocats représentants le promoteur.
De quelle manière s’effectue l’inscription de la notification cadastrale ?
Afin de procéder à l’inscription de la notification cadastrale, il conviendra de déposer un dossier comprenant les éléments suivants :
- Le formulaire de demande d’inscription d’une notification, à faire signer par le demandeur de l’inscription ou par le détenteur des droits de propriété. Leur signature devra être authentifiée par un avocat ;
- La copie certifiée conforme à l’original du contrat d’achat ;
- La copie des pièces d’identité des Parties ;
- La preuve du paiement du timbre fiscal relatif à cette inscription, qui s’élève à 171 NIS (pour l’année 2024).
Le fonctionnaire du Cadastre en charge de cette inscription est habilité à demander tout autre document nécessaire afin d’approuver cette inscription.
Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.
Maître Yonathan TSADIKA
+ 972 (0) 50 486 34 76
yonathan@tsadika.co.il
