Ni Tel Aviv, ni Jérusalem : c’est Lod et Kiryat Gat, et même des villes durement frappées par les attaques de roquettes telles qu’Akko et Ofakim, qui ont enregistré les hausses les plus marquées des prix de l’immobilier cette année.

Les logements avec une chambre-forte sont tout particulièrement recherchés.

L’année 2024 se termine sur un marché immobilier marqué par des difficultés multiples :

– Des taux d’intérêt élevés pendant une longue période ;
– Des milliers de logements restés invendus, avec de nombreuses offres de financement attractives proposées par les promoteurs ;
– Une grave pénurie de travailleurs dans le secteur de la construction, ce qui a entraîné une réduction des démarrages et des finitions de           chantiers, créant une crise pour les entreprises de construction et les infrastructures ;
– Des prix qui continuent de grimper ;
– Et, bien entendu, un contexte géopolitique instable en raison de la guerre.

Dans ce contexte, alors que les prévisions tablent sur le fait que les prix continueront d’augmenter en raison de la baisse de l’offre par rapport à la demande, notamment une fois la guerre terminée, les analystes du site Madlan ont étudié quelles villes ont vu leurs prix augmenter cette année, lesquelles ont enregistré une baisse et quelles ont été les plus demandées.

Madlan a étudié les prix moyens pondérés des appartements neufs et des appartements d’occasion de 4 pièces (les types les plus recherchés et les plus courants en Israël) au sein des grandes villes, sur la base des transactions réelles déclarées à l’administration fiscale.
Dans la mesure où les transactions doivent être déclarées sous un délai de deux mois, les données finales pour les mois de novembre et décembre pourraient encore légèrement évoluer.

Une année 2024 marquée par la hausse des prix en raison des changements dans les préférences des consommateurs

« L’année 2024 a été marquée par une augmentation des prix, dont la cause principale réside dans un changement profond des préférences des Israéliens », explique Tal Koppel, directeur général de Madlan.

« Les Israéliens ont compris qu’un mamad (chambre forte) est nécessaire dans toutes les régions du pays, et beaucoup ont choisi de changer de logement en passant à un appartement en disposant. Nous observons cette tendance de manière plus marquée dans les villes relativement abordables, mais aussi dans celles qui ont été souvent bombardées, comme Kiryat Ata, Kiryat Bialik et Akko. Il est important de rappeler que les appartements avec mamad sont généralement des appartements neufs ou relativement récents, construits après 1990, et que ces derniers sont plus chers que les appartements d’occasion classiques ».

Lod, leader des hausses de prix, malgré les bombardements

D’après les données de Madlan, Lod arrive en tête de la liste des villes où les prix ont le plus augmenté, avec une hausse de 32,3 % du prix des appartements de 4 pièces par rapport à 2023.

Le prix moyen d’un appartement y est de 2,224 millions de shekels en 2024, contre 1,681 million l’année précédente.

L’expert immobilier, Ohad Danos, ancien président de l’Association des experts immobiliers, explique : « Lod est une ville mixte au centre du pays, bien moins chère que ses voisines, et bénéficie d’un grand dynamisme en matière de construction. L’augmentation des prix en son sein résulte de deux facteurs : un prix bas par rapport à sa localisation et ses voisines, ainsi qu’une offre relativement nouvelle ».

Roni Cohen, PDG de la société Eldar Real Estate Marketing, ajoute : « à Lod, une ville qui était auparavant moins recherchée, de nouveaux quartiers ont vu le jour, comme Ben Shemen et le quartier international, ce qui a entraîné des centaines de transactions et une hausse significative des prix. Une tendance similaire a été observée à Rosh HaAyin, également dans le top 10 des villes où les prix ont le plus augmenté, avec le développement de nouveaux projets dans le quartier de Psagot Afek, et de nombreuses familles du centre du pays ont cherché des appartements avec un mamad, entraînant une forte augmentation des prix. Ces tendances soulignent le pouvoir des projets neufs pour redéfinir l’équilibre du marché local, surtout lorsqu’ils répondent aux besoins actuels des acheteurs ».

En deuxième position, malgré les tirs incessants de roquettes pendant plusieurs mois, se trouve Akko, avec une augmentation de 21,32 %, où le prix moyen des appartements a atteint 1,559 million de shekels en 2024, contre 1,285 million en 2023.

La troisième place revient à Kiryat Bialik, une autre ville du nord, avec une augmentation de 20,18 %. Le prix moyen d’un appartement y est de 1,775 million de shekels, contre 1,477 million en 2023.

La quatrième position est occupée par la ville du sud, Beer Sheva, avec une hausse des prix de 18,73 %, portant le prix moyen d’un appartement de 4 chambres à 1,382 million de shekels, contre 1,164 million en 2023.

Dans la même région, Kiryat Ata, une autre ville de la zone des « Krayot », figure en cinquième place, avec une augmentation de 18,59 %, avec un prix moyen de 1,512 million de shekels contre 1,275 million en 2023.

Les villes dont les prix ont baissé

En bas de la liste, seules trois villes ont vu les prix des logements baisser en 2024 :
– Kiryat Ono, avec une baisse de 4,06 %, passant de 3,181 millions à 3,052 millions de shekels ;
– Hiriya, avec une baisse de 3,73 %, passant de 1,555 millions à 1,497 million de shekels ;
– Beer Yaakov, avec une diminution de 0,63 %, passant de 2,684 millions à 2,667 millions de shekels.

Des hausses de prix modérées à Tel Aviv et Nahariya

Tel Aviv, malgré son statut de ville la plus chère d’Israël, a enregistré la plus faible hausse des prix cette année, avec une augmentation de seulement 1,91 %. Le prix moyen d’un appartement de 4 pièces a ainsi atteint 4,844 millions de shekels en 2024, contre 4,753 millions en 2023.

De son côté, Nahariya, malgré les attaques continues pendant l’année, a vu ses prix augmenter de 3,99 %, avec un prix moyen d’appartement de 1,537 million de shekels, contre 1,478 million en 2023.

Un marché résilient

En fin de compte, le marché immobilier israélien a montré une grande résilience en 2024, une année marquée par des circonstances particulièrement difficiles.
« Le marché immobilier a fait preuve d’une vigueur exceptionnelle. Si nous avons connu des hausses de prix même en temps de guerre, imaginez ce qui pourrait se produire lors d’une période plus calme », conclut Bernard Reskin, PDG de la chaîne d’agences immobilières REMAX.