Alors que les ventes immobilières ralentissent et que les enchères publiques portant sur la vente de terrains affichent une baisse des prix, les prix de l’Immobilier en Israël poursuivent leur envolée. Un paradoxe en apparence, qui soulève de nombreuses questions sur le fonctionnement du marché immobilier et les mécanismes économiques qui le sous-tendent.
Le prix d’un appartement ne se résume pas à la valeur du terrain. Il dépend d’un ensemble complexe de facteurs : taxes, réglementations, marge du promoteur, coût des matériaux, main-d’œuvre, financement du projet, et bien plus encore. Même si le prix du terrain recule, cela ne signifie pas automatiquement une baisse du prix final pour l’acheteur.
Une mécanique économique complexe
Les indices publiés par le Bureau Central des Statistiques (BCS), tels que l’indice des prix des logements ou celui des coûts de construction, jouent un rôle central dans la perception du marché. Mais ces indices, s’ils reflètent certains aspects des coûts, peuvent parfois induire en erreur quant à la tendance réelle.
Ainsi, en janvier-février 2025, l’indice des prix de l’immobilier a enregistré une hausse de 0,9 %, malgré une diminution du nombre de transactions en février. Cette contradiction apparente s’explique par une réalité plus profonde : la flambée continue des coûts de construction.
Selon Haim Feiglin, PDG de Tzemach Hamerman et vice-président de l’Association des entrepreneurs israéliens, les coûts réels de construction ont augmenté de 15 à 20 % pendant la guerre, alors que l’indice officiel n’affichait qu’une hausse annuelle de 5,3 %. La réalité économique sur les chantiers dépasse donc largement ce que reflètent les indices.
Le poids de la main-d’œuvre et de la réglementation
Israël fait face à une pénurie criante de travailleurs qualifiés dans le secteur du bâtiment. Cette situation résulte en grande partie de la disparition de la main-d’œuvre palestinienne après le 7 octobre et du manque de flexibilité dans l’importation de travailleurs étrangers. Le pays paie désormais les salaires parmi les plus élevés au monde pour des ouvriers du bâtiment, ce qui alourdit considérablement les coûts.
En parallèle, la réglementation, la fiscalité, et les délais administratifs (comme l’obtention des permis de construire) freinent les projets et augmentent les coûts. Un promoteur peut acheter un terrain aujourd’hui, mais ne commencer à construire que plusieurs années plus tard, avec des coûts de financement et des prix des matériaux qui auront grimpé entre-temps.
L’effet retardé de la baisse du foncier
Contrairement à ce que l’on pourrait croire, une baisse du prix des terrains n’implique pas une baisse immédiate du prix des logements. En effet, les logements vendus aujourd’hui reposent souvent sur des terrains acquis il y a plusieurs années, à des prix bien plus élevés. Par conséquent, même si les terrains sont aujourd’hui moins chers, les prix des logements reflètent encore les coûts antérieurs.
De plus, comme l’explique Sharon Ben-Tzvi, spécialiste de l’immobilier, les coûts annexes (taxes, infrastructures, marges, financement) érodent tout potentiel de réduction issu d’une baisse du prix du foncier.
Une équation budgétaire sous tension
Les taux d’intérêt élevés pèsent également sur les projets immobiliers, rendant le financement plus coûteux tant pour les promoteurs que pour les acheteurs. Cette pression financière, combinée à l’augmentation des prix des matériaux due aux tensions géopolitiques (comme la fermeture du marché turc), continue de gonfler les prix.
Enfin, la lente modernisation des méthodes de construction en Israël freine l’efficacité. Comme le souligne Ariel Fokotinsky, PDG d’ECOWALL, la majorité des chantiers reposent encore sur une main-d’œuvre manuelle, peu productive, alors que le reste du monde adopte des procédés industrialisés plus efficaces.
Un marché en déséquilibre
En somme, même si certains indicateurs — comme la baisse du prix des terrains ou la réduction du volume de transactions — laissent penser que les prix de l’immobilier devraient baisser, la réalité est bien plus complexe. La hausse des coûts de construction, le manque de main-d’œuvre, les taux d’intérêt élevés, ainsi que la rigidité du système administratif et fiscal, maintiennent les prix à un niveau élevé.
Tant que des réformes structurelles ne seront pas mises en œuvre — simplification des démarches, réduction des taxes, introduction de méthodes de construction modernes et accès facilité à la main-d’œuvre étrangère —, les prix de l’immobilier en Israël risquent de rester hors de portée pour une grande partie de la population.
