Les derniers chiffres publiés par l’Autorité fiscale israélienne révèlent une évolution notable sur le marché immobilier local. Alors que le volume des transactions immobilières, notamment du côté des investisseurs, connaît un net ralentissement, une hausse marquée des prix des appartements achetés par ces derniers a été enregistrée entre décembre 2023 et juin 2024.
Un paradoxe qui illustre la complexité du secteur, mais aussi la résilience de l’investissement immobilier dans un contexte d’incertitudes économiques.
Des prix en forte augmentation malgré une activité ralentie
Selon les données officielles, le prix médian des appartements achetés par les investisseurs a atteint 2,3 millions de shekels à mi-2024, soit une augmentation de 14 % en l’espace de seulement six mois.
Cette envolée intervient alors même que le nombre total d’acquisitions par les investisseurs est en baisse. Cette situation suggère un changement d’approche de la part de ces derniers, qui semblent désormais privilégier des biens de plus grande valeur, même s’ils réduisent le volume global de leurs transactions.
Ce phénomène contraste avec les périodes précédentes ; de fait, entre 2019 et 2021, le prix médian des appartements achetés par les investisseurs était d’environ 1,3 million de shekels. De 2021 au premier trimestre 2023, les prix ont fluctué autour de 1,5 à 1,6 million de shekels. La barre des 2 millions de shekels a été franchie début 2024, marquant une véritable rupture avec la dynamique précédente.
Rappelons qu’au cours de cette même période, Israël était militairement engagé face à cinq fronts.
Des comportements d’achat qui évoluent
Ce changement de stratégie des investisseurs s’explique par plusieurs facteurs. D’une part, l’incertitude économique pousse certains à se concentrer sur des biens considérés comme plus sûrs ou plus rentables à long terme, même s’ils sont plus coûteux.
D’autre part, l’augmentation des taux d’intérêt et des coûts d’emprunt pourrait dissuader les petits investisseurs ou les acquéreurs de résidences principales, laissant le champ libre à des investisseurs disposant de capitaux plus importants.
Ce recentrage sur des biens de plus grande valeur a aussi un impact sur le profil du marché : l’on observe une concentration des investissements dans certaines zones urbaines où les loyers et la demande locative sont élevés, ce qui assure une rentabilité plus stable malgré un contexte économique globalement moins dynamique.
Des recettes fiscales en hausse, mais encore loin des sommets
Cette dynamique particulière a également un impact sur les finances publiques. En 2024, les recettes fiscales issues du marché immobilier (taxes sur les transactions foncières) se sont élevées à 15,9 milliards de shekels, soit une hausse de 1,5 milliard par rapport à 2023.
Toutefois, ces recettes restent inférieures de 40 % aux niveaux records atteints en 2022, période marquée par une activité immobilière intense.
Cela met en lumière le fait que, même si le volume de ventes diminue, l’augmentation des prix permet à l’État de maintenir un niveau de recettes relativement stable, compensant en partie la baisse du nombre de transactions.
Une reprise prudente mais significative
Le marché immobilier israélien connaît actuellement une reprise atypique : les investisseurs sont de retour, mais ils agissent de manière plus sélective et stratégique. Moins nombreux, ils investissent davantage par transaction, ce qui entraîne une hausse du prix médian des biens achetés.
Cette situation reflète une transformation du marché où la prudence et la qualité priment désormais sur la quantité.
Dans ce contexte, les perspectives pour le second semestre 2025 restent ouvertes. Si les taux d’intérêt venaient à baisser ou si la confiance des investisseurs se renforce davantage, l’on pourrait assister à un redémarrage plus généralisé de l’activité.
En attendant, le secteur montre des signes de dynamisme sélectif, porté par des investisseurs expérimentés et mieux préparés aux défis du moment.
