Alors que le marché immobilier israélien connaît un net ralentissement en ce début d’année 2025, le segment des biens de luxe continue de prospérer. Selon le rapport trimestriel du ministère des Finances, la baisse du nombre de transactions s’accentue, sur fond de taux d’intérêt élevés, de limitations réglementaires et d’une situation sécuritaire incertaine.
Pourtant, le haut de gamme résiste à la tendance et attire toujours investisseurs et acheteurs fortunés.
Recul des ventes dans un climat d’incertitude
Le premier trimestre 2025 marque une inflexion notable dans la dynamique haussière observée en 2024 sur le marché immobilier israélien. Selon la publication du service de l’économiste en chef du ministère des Finances, la forte progression des ventes enregistrée l’an dernier s’est interrompue, notamment en raison des restrictions imposées par la Banque Centrale d’Israël sur les offres promotionnelles des promoteurs, du maintien de taux d’intérêt élevés, et de l’instabilité liée à la guerre toujours en cours — sans perspective de fin neuf mois après le début de l’année.
Au total, 20 570 logements ont été vendus sur le marché libre au cours du premier trimestre, soit une baisse de 2 % par rapport à la même période en 2024 et également par rapport au trimestre précédent.
Cette tendance baissière s’est accentuée au cours du deuxième trimestre, atteignant le niveau de transactions le plus bas depuis la fin de l’année 2023, marquée par le début du conflit « Épées de fer ».
Les ventes de logements neufs en forte baisse
C’est principalement le segment des logements neufs qui a tiré cette baisse globale. Les ventes de promoteurs sur le marché libre ont chuté de 24 % au cours du premier trimestre 2025 par rapport à la même période l’année précédente.
En revanche, les ventes de logements de seconde main ont progressé de 13 %, ce qui a partiellement amorti le recul global. Mais cette reprise n’a été que temporaire : au deuxième trimestre, même le marché de l’ancien a enregistré une baisse du nombre de transactions.
En incluant les ventes dans le cadre des programmes étatiques à l’endroit de certaines couches de la population, le total des transactions réalisées au cours du premier trimestre s’élève à 23 055 unités, en baisse de 3 % sur un an, et de 2 % par rapport au trimestre précédent.
Au deuxième trimestre, la tendance s’est aggravée, avec seulement 18 800 ventes, soit une chute de 20 % sur un an.
Géographie des prix et des volumes
Historiquement, le premier trimestre 2025 se situe dans le tiers inférieur en termes de volume de ventes depuis le début des années 2000. On observe que plus les prix moyens sont élevés dans une région, plus la baisse des ventes est marquée.
À Tel-Aviv, le prix moyen d’un logement neuf vendu sur le marché libre atteint 5 millions de shekels (soit environ +65 % au-dessus de la moyenne nationale), et 3,5 millions pour un logement de seconde main (+53 %).
À l’opposé, à Beer Sheva, les logements neufs se vendent en moyenne à 1,8 million de shekels (–39 % de la moyenne nationale), et les biens anciens à 1,4 million (–39 %).
Activité par ville
Jerusalem arrive en tête du nombre de transactions au premier trimestre 2025, avec 1 336 ventes, en hausse de 7 % par rapport à l’année précédente, suivent Tel-Aviv (+3 %) et Haïfa (–10 %). Certaines villes affichent des baisses notables, comme Ashdod, Netanya, Beer Sheva et Petah Tikva.
À noter, la forte progression de Herzliya, où 464 logements ont été vendus, soit le double par rapport à l’an passé — notamment sur le segment des logements neufs.
Le segment du luxe défie la tendance
En contraste total avec la tendance générale, le marché des biens de luxe (logements à partir de 10 millions de shekels) a connu une hausse de 30 % sur un an, avec 136 transactions au premier trimestre contre 105 un an plus tôt.
Tel-Aviv domine largement ce segment, avec 75 ventes (contre 60 l’année précédente). Vient ensuite Jérusalem, avec 24 ventes — majoritairement réalisées par des acheteurs étrangers, qui représentent près de 90 % des transactions haut de gamme dans la ville, contre un peu plus de la moitié à Tel-Aviv. Herzliya et Ramat Hasharon, qui ferment la marche avec seulement 5 ventes chacune.
Qui achète aujourd’hui ?
Les primo-accédants montrent des signes de retrait : avec 9 618 logements achetés sur le marché libre, le segment est en baisse de 11 % sur un an. Même en ajoutant les achats subventionnés, le total reste faible (12 103 unités), le plus bas depuis fin 2023.
Les investisseurs, ont quant à eux, acheté 3 520 logements au cours du premier trimestre 2025 (–2 %) et vendu dans le même temps 4 255 (en hausse de 6 %).
Le taux de ventes réalisées avec une perte réelle de capital a atteint 10,5 %, soit 4 points de plus qu’un an plus tôt, notamment à Beer Sheva, mais aussi — fait nouveau — à Ramat Gan, Petah Tikva et Holon.
Enfin, ceux ayant changé de résidence principale sont les seuls à afficher une croissance, avec 7 432 transactions au premier trimestre, soit +12 % sur un an et +23 % par rapport au dernier trimestre 2024.
