Les projets de renouvellement urbain, tel que le « Tama 38 »,  sont très répandus en Israël. Initiés par la copropriété de son plein gré ou sur demande de la municipalité qui craint pour la solidité de l’immeuble, ils sont destinés à adapter le bâtiment aux normes antisismiques et à apporter des avantages importants.

Nombreux sont les propriétaires d’appartements dans des immeubles relativement anciens qui sont sollicités pour la mise en œuvre de ce type de projet.

De quelle manière mettre en œuvre la loi du « Tama 38 » dans un immeuble ?
Quelles sont les étapes de réalisation ?

La loi dite du « Tama 38 » a été votée en 2005 par le Parlement israélien, suite aux conclusions alarmantes de la commission gouvernementale relative à la préparation de l’Etat d’Israël aux séismes.

Au-delà de son objectif initial, l’adaptation des immeubles anciens aux normes antisismiques, son application a notamment permis l’augmentation du nombre de logements disponibles à la vente et à la location au cœur des grandes villes, le ravalement extérieur des bâtiments, la restauration des parties communes, l’agrandissement de la surface des appartements et l’augmentation de la valeur de ces derniers.

Afin que le projet aboutisse, il conviendra de s’entourer de prestataires professionnels et sérieux et notamment de choisir un entrepreneur compétent et doté d’expérience.

De plus, il sera indispensable de négocier avec minutie les contrats de coopération avec les prestataires ainsi que de solliciter un établissement bancaire adapté.

Les étapes de la réalisation du projet de « Tama 38  »
1. Parvenir à un consensus au sein de la copropriété
La première étape afin d’entreprendre ce projet est de parvenir à un consensus entre les copropriétaires et d’obtenir l’accord de principe d’une large majorité.

À ce stade, les détails quant à la réalisation concrète du projet sont généralement méconnus, mais il conviendra de sonder le voisinage et de s’assurer que la plupart des copropriétaires s’expriment en faveur de la mise en œuvre du projet.

Cette étape, qui paraît relativement simple, s’avère être parfois très complexe lorsque les intérêts des copropriétaires divergent ; dans la plupart des cas, en l’absence d’un large consensus, la réalisation du projet sera rendue impossible.

2. La nomination d’un avocat de la copropriété
Lorsque les copropriétaires se sont entendus quant à leur volonté de voir le projet se réaliser, il conviendra de nommer un avocat dont le rôle sera de les représenter face aux différents prestataires, de négocier les termes des contrats, de s’assurer de la prise des garanties adéquates, et de se charger de l’accompagnement juridique tout au long des procédures successives.

L’avocat de la copropriété devra vérifier que les conditions requises par la loi s’appliquent à l’immeuble en question, et notamment :

• Le permis de construire de l’immeuble a été délivré avant le 1er janvier 1980 ;
• L’immeuble n’est pas adapté aux normes antisismiques ;
• L’immeuble n’est pas destiné à être détruit par ordre définitif d’un tribunal compétent ;
• L’immeuble comprend minimum deux étages et une surface totale de plus de 400 mètres carrés.

Enfin, bien que l’usage répandu en Israël est que le client se charge directement du règlement des honoraires de son avocat, dans le cadre des négociations avec l’entrepreneur, il est fréquemment convenu que ce dernier assume cette dépense (bien que l’avocat ait été indépendamment nommé par la copropriété).

3. Le choix de l’entrepreneur et des prestataires
L’étape suivante constitue le choix de l’entrepreneur qui va réaliser les travaux, ainsi que des prestataires qui vont l’accompagner dans ces démarches, et notamment : l’architecte, le contrôleur des travaux, les conseillers professionnels, etc.

Ces choix dépendent généralement des spécificités de l’immeuble, des exigences de la municipalité ainsi que des droits de construction disponibles.

Parallèlement au travail des prestataires partenaires de l’entrepreneur, il sera recommandé à la copropriété de solliciter également des prestataires indépendants, chargés de vérifier la bonne réalisation du projet.

À titre d’exemple, les copropriétaires pourront nommer un contrôleur des travaux indépendant, chargé de vérifier que toutes les étapes et les normes sont bien respectées.

4. La demande de permis de construire
Une fois que les prestataires chargés de la réalisation du projet auront été nommés, l’architecte sera en mesure d’élaborer avec les copropriétaires et l’entrepreneur puis de déposer la demande de permis de construire.

Dans certains cas, cette étape nécessite une modification des plans d’aménagement urbains du quartier, procédure qui peut durer des mois, voire des années, avant que la demande de permis de construire ne soit déposée.

5. L’accompagnement bancaire
Lorsque le permis de construire aura été délivré par la municipalité, il sera recommandé de solliciter un accompagnement bancaire, qui mettra à disposition des garanties bancaires en faveur des copropriétaires et des acheteurs des appartements en état futur d’achèvement.

Cette exigence sera primordiale lors de la mise en œuvre de projets de « Tama 38-2 » (de type « destruction-reconstruction »), au cours desquels l’immeuble existant est détruit pour être remplacé par un bâtiment neuf.

Le cas échéant, la copropriété devra exiger de l’entrepreneur la mise à disposition de garanties bancaires d’un montant équivalent à celui de leur appartement.

D’autres garanties bancaires pourront être exigées, notamment afin de s’assurer que l’entrepreneur respecte ses engagements quant au paiement des indemnités, au paiement des taxes ou des éventuels dysfonctionnements et vices de construction futurs.

6. Le début de la construction
Lorsque toutes ces étapes juridiques et administratives préalables ont été pleinement réalisées, l’entrepreneur pourra débuter les travaux de construction et de fortification de l’immeuble.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Maître Yonathan TSADIKA
+ 972 (0) 50 486 34 76
yonathan@tsadika.co.il