Dans le cadre d’une décision rendue par le tribunal régional siégeant à Nazareth, l’Autorité des Terres de l’État d’Israël, en charge de la plupart des baux emphytéotiques dont le pays est propriétaire, s’est vu imposer plusieurs restrictions.

Bien que les droits dont bénéficient les emphytéotes soient généralement semblables à ceux d’un propriétaire, certaines opérations, telles que l’obtention d’un permis de construire, nécessitent l’approbation de l’Autorité des Terres et le paiement d’une taxe. Le tribunal s’est donc impliqué afin de structurer davantage ce type de demandes.

Qu’est-ce qu’un bail emphytéotique ?

Initialement instaurés pour des raisons d’ordre géopolitique, les baux emphytéotiques sont des baux locatifs de longue durée, généralement pour une période de 49 ans ou 98 ans ; la période du bail est fréquemment renouvelable aux mêmes conditions.

À ce jour, la plupart des terrains proposant des baux emphytéotiques sont détenus par l’État d’Israël, et gérés par l’Autorité des Terrains, instance gouvernementale sous la tutelle du Ministère de la Justice, qui a remplacé le Keren Kayemet LéIsraël (également connu par ses initiales : KKL).

Les terrains loués par le biais de baux emphytéotiques octroient à leurs bénéficiaires des droits quasiment équivalents à ceux d’un propriétaire. Cependant, certaines opérations particulières majeures nécessiteront l’aval de l’Autorité des Terrains.

Les durées des baux emphytéotiques

La loi israélienne relative au Droit immobilier définit trois types de baux locatifs :

– La location de courte durée, d’une période de cinq années ;
– Le bail emphytéotique classique : d’une période variant de cinq à vingt-cinq années ;
– Le bail emphytéotique de longue durée : en générale d’une période de quarante-neuf ans avec une option pour quarante-neuf ans supplémentaires.

De quelle manière sont inscrits les droits de l’emphytéote ?

Depuis la réforme du KKL, mise en application depuis mars 2013, dans certains cas l’emphytéote est habilité à transcrire ses droits en tant que droits de propriété au Cadastre.

Dans le cas où le bien immobilier se trouve dans une région qui n’est pas administrée par le Cadastre et s’il appartient à l’État,  l’Autorité des Terres de l’État d’Israël sera habilitée à tenir un registre des droits.

À l’instar du Cadastre, ce registre comprendra tous les renseignements relatifs aux biens immobiliers en location : l’identité des emphytéotes et éventuels ayants-droits, les hypothèques inscrites, les notifications, etc.

Cependant, ce registre n’est pas public et l’obtention d’un récépissé des ayants-droits est payante.

Quelle est la différence entre un droit de propriété et un bail emphytéotique ?

Le droit de propriété confère à son titulaire la liberté de disposer librement de son bien immobilier et de procéder à toute opération juridique sans que cela ne nécessite le consentement d’un tiers.

Le propriétaire peut ainsi hypothéquer son bien, le vendre, le louer, etc.

Cependant, l’emphytéote dispose d’un droit réel immobilier et bénéficie de prérogatives quasiment identiques à celles d’un propriétaire.

En revanche, conformément aux termes du contrat de bail emphytéotique, certaines opérations exceptionnelles, telles que l’obtention d’un permis de construire, exigent l’aval du propriétaire. Cette démarche peut s’avérer longue et engendrer des frais.

Les conclusions de la décision de Justice

La décision rendue par le tribunal de Nazareth constitue une critique sévère vis-à-vis de l’Autorité des Terrains qui devra dorénavant répondre aux demandes de permis de construire de manière claire et précise, en faisant abstraction de considérations étrangères, faire preuve de davantage de réactivité dans le temps de traitement des demandes.

De plus, le juge a précisé que l’absence de réponse de l’Autorité des Terrains à une demande d’approbation de permis de construire au cours d’une période supérieure à 90 jours, serait considérée comme un consentement.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Maître Yonathan TSADIKA
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