Le calcul de la surface d’un bien immobilier est une donnée fondamentale afin d’estimer le prix au mètre carré, lors d’une vente ou d’un achat.
De plus, lors de l’achat d’un bien en état futur d’achèvement, le promoteur s’engage à construire un bien, dont la superficie devra être conforme à celle mentionnée dans le contrat et les plans.
Il est fréquent de constater des écarts de surfaces non négligeables entre la superficie réelle et celle mentionnés dans les différents documents relatifs à un bien immobilier, tels que l’extrait du Cadastre, le permis de construire ou les factures relatives à la taxe municipale.
De quelle manière se calcule la superficie d’un bien immobilier ?
Il existe trois manières de calculer la surface d’un bien immobilier :
1. Le calcul de la surface brute
Ce mode de calcul correspond à la surface du bien immobilier en incluant intégralement l’épaisseur des murs, les annexes (par exemple la surface de la cave ou de la place de parking), ainsi que la surface que possède l’appartement au prorata de sa part dans les parties communes. Ce mode de calcul a pour inconvénient qu’il est difficile d’identifier la surface réelle nette de l’appartement et c’est la raison pour laquelle il est très peu usité de nos jours.
2. Le calcul de la surface par le Cadastre
Afin de remplacer les modes de calcul aléatoires qui existaient dans le passé, le Parlement israélien a voté la loi relative aux transactions immobilières et a émis une ordonnance particulière afin que les surfaces soient déterminées selon un mode de calcul uniforme. Cette législation, mise en œuvre par le Cadastre, a permis d’établir des règles claires quant au calcul des superficies :
a) La surface se calcule en incluant les murs extérieurs de l’appartement, de telle sorte à ce que l’épaisseur des murs soit inclue dans le calcul de la superficie du bien immobilier. Par ailleurs, l’épaisseur des murs mitoyens entre deux appartements est divisée à parts égales entre eux ;
b) La surface des annexes de l’appartement (place de parking, cave, jardin, etc.), ainsi que celle des terrasses balcons sera mentionnée séparément.
Lorsque l’appartement est inscrit en tant que sous-parcelle, sa surface sera explicitement mentionnée dans l’extrait de Cadastre. De plus, il sera possible de commander le dossier relatif à cet appartement et d’obtenir la copie des plans ce dernier, ainsi que des parties communes.
D’un point de vue juridique, ce sont les données mentionnées au Cadastre qui déterminent la surface de l’appartement. Le prix au mètre carré sera donc calculé selon la surface du bien immobilier au Cadastre.
Lors de l’achat d’un bien en état futur d’achèvement, le promoteur aura l’obligation de joindre au contrat les plans de l’appartement, de l’étage dans lequel se trouve ce dernier, des sous-sols, du rez-de-chaussée et du toit. La surface qui figure dans le contrat et les plans sera celle qui devra par la suite être inscrite au Cadastre, une fois la construction terminée. Néanmoins, conformément à la loi, un écart de maximum 2 % entre la surface mentionnée dans le contrat et la surface réelle sera toléré et ne constituera pas une violation contractuelle grave par le promoteur.
3. Le calcul de la surface par la municipalité
La surface enregistrée à la mairie diffère fréquemment de celle inscrite au Cadastre et n’est pas uniforme sur le territoire israélien.
Conformément à un décret publié en début de chaque année, le maire détermine le mode de calcul des surfaces, selon lesquelles sera réglée la taxe municipale.
Contrairement au mode de calcul du Cadastre, celui de la mairie prévoit un statut particulier aux annexes, murs, sous-sols, cages d’escaliers d’intérieur, ainsi qu’aux zones dont la hauteur sous plafond est basse. De plus, le mode de calcul varie également selon le quartier dans lequel se trouve le bien immobilier.
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Maître Yonathan TSADIKA
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