Investir dans l’immobilier en Israël nécessite un accompagnement juridique et financier d’une part, mais également fiscal. De fait, certains investisseurs peuvent être requalifiés et se voir assujettir à la TVA, qu’il s’agisse de vente ou de location.
Qui est exposé à cette requalification par l’administration fiscale ?
En Israël, comme ailleurs, nombre de particuliers achètent plusieurs logements à des fins d’investissement, soit pour générer des revenus locatifs, soit pour miser sur une plus-value résultant d’opérations d’achat-vente.
Il n’est pas rare que les particuliers qui choisissent d’investir dans l’immobilier ne soient pas conscients de la frontière ténue qui existe entre un investissement immobilier privé et une activité qui peut être classée par l’administration fiscale comme étant commerciale, ce qui peut entraîner des taxes importantes, qui ne sont souvent pas prises en compte lors de l’achat du bien.
De manière générale, un particulier n’est pas redevable de la TVA tant en matière de vente, que de location, tandis qu’une société y est assujettie, hors location à des fins résidentielles, pour lesquelles le législateur a déterminé une exonération de TVA.
Pour les cas ambigus, ceux pouvant aussi bien être interprétés comme des revenus commerciaux ou privés, la question de la TVA fera l’objet d’un litige arbitré par l’administration fiscale et sera déterminé conformément aux jurisprudences existantes sur la base de différents critères, tels que :
– La nature du bien : s’agit-il d’un local commercial ou d’un logement ? Le bien a-t-il été acheté dans le but de le rénover afin de le revendre par la suite en tirant une plus-value ?
– Fréquence : S’agit-il d’une transaction unique ou s’inscrit-elle dans une succession de transactions ?
– Ampleur financière des transactions : des transactions impliquant de fortes sommes à l’achat comme à la vente, avec des profits juteux sont de nature à pousser l’administration fiscale à requalifier l’activité en activité commerciale, soit assujettie à la TVA.
– Durée de possession du bien : si une possession à court terme entre l’achat et la vente peut indiquer une activité quasi-commerciale, la possession à long terme du bien indique souvent une opération sur le plan privé.
– Sources de financement : le financement provient-il de capitaux privés ou de sources de financement externes ?
– Niveau de connaissance immobilière : la personne étudiée possède-t-elle des compétences et des connaissances dans l’achat d’actifs immobiliers (dû à de nombreuses années d’expérience) ou s’agit-il de connaissances dont dispose une personne ordinaire ?
– Gestion et supervision du patrimoine immobilier : la personne étudiée fait-elle appel à des professionnels de l’immobilier, à l’instar de commerciaux, de sociétés de gestion, de consultants, etc ?
Au cas par cas
Bien que l’existence de certains des critères ci-dessus énumérés laissent à penser à une activité commerciale qui pourrait donc être soumise à la TVA, pour autant l’existence de l’un ou l’autre critère n’indique pas nécessairement qu’il s’agit d’une activité commerciale.
Par exemple, l’on observe que la plupart des transactions réalisées sont financées à l’aide d’un concours bancaire, ce qui constitue une source de financement externe, même si ce fait à lui seul n’indique pas nécessairement qu’il s’agit d’une activité commerciale.
De même le fait que plusieurs biens immobiliers soient possédés par un même particulier n’atteste pas forcément d’un professionnel de l’immobilier.
Ainsi, chaque cas doit être examiné individuellement et minutieusement selon un ensemble de critères.
Accord combiné
L’exercice devient encore plus complexe dans le cadre des accords combinés, également appelés Iskat kombinatsia en hébreu.
Dans le cadre de ces accords, le propriétaire d’un terrain cède à un promoteur tout ou partie dudit terrain en l’échange d’appartements au sein du projet venant à être construit.
Or, le propriétaire du terrain ne se rend souvent pas compte que le nombre d’appartements auxquels il aura droit suite à la signature de l’accord combiné et l’utilisation future prévue de ceux-ci (que ce soit pour la vente à la fin de la construction ou pour la location) ont une importance et une incidence fiscale pour ce dernier.
De fait, ce dernier recevant un nombre important d’appartements dans le cadre de la transaction, il est exposé à sa classification comme professionnel de l’immobilier, quand bien même s’il s’agit de terrains achetés à titre privé.
Cependant, des solutions existent et il convient de consulter des professionnels afin de ne pas être exposé sur le plan fiscal.
