Selon l’Indice des bulles immobilières 2021 publié par la banque d’investissements UBS, les prix au sein de la ville blanche – Tel Aviv – sont extrêmement élevés et leur augmentation est constante notamment dans un contexte de taux d’emprunts en baisse ; en moyenne, les prix ont augmenté de 6 % en l’espace d’une année.
En tête de liste des villes présentant un risque de bulle immobilière : Francfort, Toronto et Hong Kong.
Chaque année, la banque d’investissements suisse UBS publie son Indice des villes présentant des risques de bulles immobilières.
Le rapport s’appuie notamment pour son classement sur le ratio entre revenu moyen et prix d’acquisition moyen, ainsi que celui entre le loyer moyen et le prix d’acquisition moyen.
Dans sa dernière publication, celle de 2021, Le marché immobilier à Tel-Aviv est depuis longtemps déjà extrêmement cher et continue à augmenter, certains estimant même qu’il est surévalué.
Selon son rapport publié pour l’occasion et dans laquelle elle expose son analyse permettant de justifier son classement, la banque explique l’importance des prix notamment en raison de taux d’emprunts extrêmement bas, d’une croissance rapide de la population au sein de la ville, mais également de mesures gouvernementales prises visant à faire baisser la taxe d’acquisition pour les investisseurs.
Le risque selon la banque est que cette accélération de la hausse des prix puisse laisser planer le danger d’une bulle immobilière.
Le rédacteur du rapport a évidemment analysé les retombées de la pandémie de Covid-19 qui a selon lui contribué à un risque accru de formation d’une bulle immobilière mondiale, augmentant considérablement le potentiel de baisse des prix.
Rien d’alarmant toutefois pour Tel Aviv, qui se situe parmi les villes présentant le moins de risques sur l’ensemble des 25 villes étudiées, et pour laquelle le rédacteur estime que les logements y sont simplement anormalement chers sans toutefois présenter un risque de bulle.
Tout en haut de la liste se trouvent avec un fort potentiel de bulle immobilière les villes de Francfort, Toronto et Hong Kong, suivies de Munich, Zurich, Vancouver, Stockholm, Amsterdam et Paris.
Le rapport rappelle qu’entre 2017 et 2019, les prix de l’Immobilier avaient connu une baisse moyenne de 10 % au sein de Tel Aviv, avant de connaître une remontée à la faveur – ou à la défaveur, selon les intérêts de chacun – d’une baisse des taux d’emprunts hypothécaires.
Cette flambée a bien évidemment été catalysée par une pénurie de l’Offre, aggravée – encore – par une baisse du nombre de mises en chantiers ; en ressort des prix à leur plus haut niveau jamais atteint, en moyenne 6 % plus important que l’année précédente.
Par ailleurs, les prix furent chaque trimestre au cours des quatre derniers écoulés en augmentation moyenne de 6 % par rapport au même trimestre l’année précédente ; il s’agit là du taux le plus élevé depuis 2014.
Les économistes en charge du rapport ont également souligné avoir observé qu’au sein des villes étudiées, les ménages avaient tendance à privilégier l’accession à la propriété foncière, phénomène en hausse et décorélé des prix ou encore des possibilités de leviers, et qui s’explique certainement par une crainte de voir les prix encore augmenter.
Ils estiment par ailleurs que cette situation pourrait se maintenir à court terme, mais pourrait aboutir à une bulle qui éclatera au long terme, notamment dans un contexte d’augmentation continue des prêts, qui vise à suivre le rythme de la hausse des prix des logements.
Enfin, depuis le début des années 1990, les prix des logements dans les zones non urbaines ont augmenté plus rapidement que dans les villes elles-mêmes, phénomène certainement à imputer à un besoin d’espace, espace qui a cruellement fait défaut à certains lors des différents confinements.
