Quels sont les frais déductibles de la taxe sur la plus-value en cas de vente ? - Crédit Immobilier en Israël et en France
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Quels sont les frais déductibles de la taxe sur la plus-value en cas de vente ?

Lors de la vente d’un bien immobilier, est calculée la taxe sur la plus-value.
Cette taxe sur la plus-value peut-être minorée par la déduction de certains frais, d’ailleurs admis par tous, à l’instar des frais liés à des travaux entrepris, des honoraires d’avocat et/ou de courtier, des intérêts d’emprunts, etc…

D’autres sont laissés à l’appréciation de l’administration fiscale et peuvent dans certains cas, finir devant les tribunaux.

Lors de la vente d’un bien immobilier et du calcul de la taxe sur la plus-value, la Loi régissant la fiscalité en matière de transactions immobilières, permet au vendeur de déduire de cette dernière des frais liés à l’acquisition ou à la vente du bien objet de la transaction, hors frais compris dans le montant d’acquisition (apparaissant sur le contrat d’acquisition) et hors frais déductibles en vertu de l’ordonnance de l’impôt sur le revenu (généralement, des frais courants).

Dernièrement, une affaire de ce type opposant l’administration Fiscale et une société d’investissements immobiliers, a dû arbitrer dans une affaire de ce type.
La plaignante souhaitait déduire d’une part les frais liés à la taxe d’habitation (en hébreu, Arnona) payés durant la période où elle a détenu le bien objet de la vente, mais aussi des débours pour couvrir les dettes des anciens propriétaires.

À noter que dans le cas présent, il était question d’un bail emphytéotique.
Pour appuyer sa demande, la plaignante a expliqué que conformément aux termes du contrat d’acquisition, mais également pour pouvoir continuer de détenir le bail, elle était dans l’obligation de reprendre et de régler les dettes du précédent propriétaires des droits emphytéotiques, sans quoi, la vente réalisée par cette dernière ne pourrait aujourd’hui pas avoir lieu.

En ce sens, elle demande à ce que ces débours soient reconnus comme des frais liés à l’acquisition du bien, ou encore nécessaires à sa vente, et puissent être déduits de la taxe sur la plus-value.

Afin de pouvoir prendre sa décision, la Cour d’appel a divisé les dépenses en deux catégories : les dépenses liées à des dettes du vendeur que la plaignante était obligée de régler dans le cadre des clauses du contrat d’acquisition et celles qu’elle a réglé mais qui ne conditionnait pas la vente.

Dans le cas de la première catégorie de dépenses, et du fait qu’elles conditionnaient contractuellement la réalisation de la transaction, la Cour a décidé qu’elles ne seraient pas déductibles.
Toutefois, elles eussent pu être déductibles dans le cas où la plaignante les eut inclus au montant d’acquisition, ce qui aurait impliqué que la taxe d’acquisition soit payée sur le montant d’acquisition global, incluant les frais réglés et le montant d’acquisition, rehaussant par la même le montant d’acquisition et faisant baisser l’écart entre montant d’achat et de vente, et donc le différentiel sur la base duquel est calculé la taxe sur la plus-value.

Or, dans le cas présent ces frais n’ont pas été intégrés au montant d’acquisition et aucune fiscalité n’a été payée sur ces-derniers ; en ce sens, il n’est pas possible de les prendre en compte dans le cadre du calcul de la taxe sur la plus-value.

Concernant la seconde catégorie, ils sont en effet déductibles, pour peu qu’ils rentrent dans la catégorie des frais déductibles.
Dans le cas présent, s’agissant d’arriérés de taxe d’habitation, et la corrélation entre leur paiement et la faisabilité de la vente n’ayant pas été établie, ces frais ne seront pas non-plus déduits de la taxe sur la plus-value.

Par ailleurs, le tribunal a précisé qu’il n’est pas permis de déduire les dépenses engagées dans le cadre de la vente, ou encore d’autres dépenses réduisant la plus-value, une trop large interprétation de la loi risquant d’en dévoyer le sens.
Il convient donc de s’en tenir aux déductions connues de tous et seuls certains cas exceptionnels pourront être étudiés.

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