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Juridique : Quelle est l’importance des droits de construction ?
Juridique : Quelle est l’importance des droits de construction ?

Préalablement à l’acquisition d’un bien immobilier de seconde main, la vérification du pourcentage des droits constructibles exploitables peut s’avérer être déterminante afin de s’assurer de la cohérence du prix demandé par la Partie venderesse et de permettre dans certains cas de dénicher une « bonne affaire ».

De ce fait, hormis les vérifications juridiques d’usage, il sera primordial de prendre connaissance du rapport entre la surface concrètement construite et celle qui l’est potentiellement.
L’existence de droits constructibles non utilisés peut catégoriquement modifier les aspects financiers, techniques et juridiques d’une acquisition immobilière.

De nombreuses vérifications juridiques et techniques doivent être effectuées avant de procéder à la signature du contrat d’acquisition d’un bien immobilier.
L’acquéreur devra notamment prendre connaissance de l’identité des vendeur, du contenu de l’extrait du Cadastre, des plans, des termes du contrat d’acquisition et établir un montage financier et juridique précis.

La vérification du pourcentage des droits constructibles relatifs à un bien immobilier est essentielle afin de déterminer la valeur de ce dernier.
Bien que les droits constructibles soient fixés dans les plans d’aménagement urbain, les commissions municipales disposent de prérogatives particulières afin d’approuver des dérogations.

À titre d’exemple, les commissions municipales sont habilitées à permettre à un propriétaire d’empiéter au-delà des lignes de démarcation de son terrain, à autoriser de creuser en profondeur (par exemple pour la construction d’un parking sous-terrain) ou d’approuver une construction dont la hauteur est supérieure à celle autorisée.
Toute dérogation de ce type est forcément synonyme d’une augmentation, parfois significative, de la valeur du bien immobilier.

De quelle manière se calcule la valeur d’un bien ?
Il existe trois critères afin de calculer la valeur d’un bien :

1.     La localisation du bien immobilier : l’emplacement géographique du bien immobilier influence son prix. À titre d’exemple, la valeur au mètre carré des appartements situés en plein cœur de TEL AVIV sera plus élevée que ceux qui se trouvent dans des villes éloignées du centre économique du pays.
2.     Le statut du bien immobilier : s’il s’agit d’un bien destiné à l’habitation ou à des fins commerciales.
3.     Le pourcentage de droits constructibles non-utilisés.

Ce dernier critère est parfois décisif afin d’exploiter au maximum la valeur du bien immobilier.

De quelle manière s’effectue le calcul des droits constructibles ?
Afin de savoir quels sont les droits constructibles, il conviendra de vérifier quel est le pourcentage constructible autorisé par les plans d’aménagements urbains par rapport à  la surface totale du terrain.

Si les plans d’aménagement statuent que les droits de constructions sont de 75 % pour une région donnée et que la surface du terrain est de 400 mètres carrés, il sera possible de construire un bâtiment dont la surface ne devra pas dépasser 300 mètres carrés.
Néanmoins, les droits constructibles se divisent généralement en sous-catégories et il faudra donc différencier les zones essentielles, telles que l’habitation, des zones accessoires, telles que les caves et places de parking.

En revanche, si un bâtiment se trouve déjà sur le terrain, il sera possible de prendre connaissance des droits constructibles restants en établissant le rapport entre la surface construite et celle qui est autorisée, bien qu’elle n’ait pas été mise à profit dans les faits.

L’existence de constructions illégales.
Hormis la question des droits de construction, il conviendra de s’assurer que le vendeur n’a pas procédé à des constructions illégales, effectuées en l’absence de permis de construire ou excédant le pourcentage de droits constructibles autorisé.

La visite du bien immobilier par un expert, préalablement à la signature du contrat d’acquisition, permettra de vérifier la concordance entre les plans juridiques enregistrés au Cadastre et à la mairie avec la situation physique réelle du bien.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Maître Yonathan TSADIKA
+ 972 (0) 50 486 34 76
yonathan@tsadika.co.il

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