Interrogé sur ses opinions concernant les tendances actuelles du marché immobilier, Michael Sarel, l’ancien économiste en chef du ministère des Finances dit que faire l’acquisition d’un logement est plus facile de nos jours qu’il ne l’était en 1997.
Selon Sarel, les mesures visant à réduire le prix des logements que le ministre des Finances Moshe Kahlon promeut ne feront qu’augmenter les prix et créer une bulle immobilière.
Sarel a démissionné de son poste pour protester le projet de loi de Yair Lapid, l’ancien ministre des Finances, qui voulait accorder une exonération de la TVA aux acheteurs d’appartements. Selon Sarel, le fait d’abaisser le prix des terrains et le prix des logements par le biais du plan « acquisition à prix fixe » augmente la demande pour les logements et les rend plus chers, exactement comme une exonération de TVA. Sarel critique également l’augmentation de la taxe d’achat pour les investisseurs, et souligne qu’il n’y a actuellement pas de différentiation entre les investisseurs immobiliers et les investisseurs du marché des capitaux, et que d’élever les taxes pour les investisseurs ne fera que diminuer le nombre d’appartements à louer, et rendra la tache plus difficile aux jeunes couples à la recherche d’un appartement.
Bien que Sarel convient que le prix des logements en Israël est à son plus haut niveau historique, en particulier à Tel-Aviv, et il estime qu’en raison du faible taux d’intérêt, il est maintenant beaucoup plus facile d’acheter un appartement comparé au précédent sommet des prix des logements en 1997.
Selon Sarel, il y a deux facteurs à l’achat d’un appartement : l’apport personnel et le prêt hypothécaire. Si l’on compare l’apport personnel requis et les versements hypothécaires en pourcentage du revenu disponible, ces deux éléments sont inférieurs à ce qu’ils étaient il y a 20 ans. Sarel souligne que les prix réels ont baissé de 1997 à 2007, donc même si l’on compare à 1997, le prix des logements aujourd’hui est plus élevé, pas de 80% ou 100%, mais de moins. Le revenu des ménages a également augmenté.
Si l’on suppose que l’apport personnel représente la moitié du coût d’un appartement, il est inférieur à ce qu’il était il y a 20 ans, et les paiements de l’hypothèque sont beaucoup moins élevés comparés à ce qu’ils étaient il y a 20 ans. De nos jours, l’on peut obtenir un prêt hypothécaire avec des paiements qui sont près d’un quart de ce qu’ils étaient il y a 20 ans. D’autre part, l’apport personnel nécessaire maintenant est beaucoup plus élevé qu’il ne l’était il y a 10 ans, mais les mensualités sont beaucoup plus basses, donc les choses sont plus ou moins équivalentes.
L’indice du nombre de salaires mensuels nécessaires pour acheter un appartement est actuellement à un niveau record de plus de 130. Cet indice, cependant, est d’une valeur douteuse. Tout d’abord, le chiffre de 130 salaires mensuels ne prend pas en compte le fait qu’il y a plus de gens qui travaillent aujourd’hui, et qu’il y a donc plus de salaires par ménage (le salaire moyen est en baisse). De plus, cet indice est basé sur les salaires bruts, mais le salaire net a augmenté beaucoup plus que le salaire brut. Finalement, les comparaisons sont faites pour 2007 ou 2008, mais le nombre de salaires nécessaires pour payer pour un appartement a diminué depuis 1997.
Il ne semble pas raisonnable de dire qu’il est moins difficile d’acheter un appartement à ce qu’il était 20 ans. Il y a, quand ils disent que les jeunes ont besoin de moins de salaires mensuels en Espagne pour acheter un appartement que les jeunes en Israël, mais cela n’a pas de sens ; la moitié des jeunes en Espagne sont au chômage et n’ont pas de salaires.
Sarel dit s’inquiéter au sujet du prix des logements et de l’effet macro-économique d’une baisse des prix.
Le prix des logements est très élevé, en particulier à Tel-Aviv. Lorsque l’on compare les prix des logements au PIB par habitant et à la densité de population, l’on peut conclure que les prix sont beaucoup plus élevés que dans la plupart des grandes villes du monde. Le ratio de prêts hypothécaires au nombre total des crédits est également relativement élevé, donc on peut constater que dans une certaine mesure, il y a effectivement une bulle.
Selon Sarel, il ne s’agit pas d’une bulle énorme comme il a eu aux États-Unis en 2006, mais on n’en est pas loin. Il n’y a donc aucun doute que les prix des logements vont tomber. La question est de savoir si cette descente sera lente et progressive, comme elle l’était en Israël de 1997 à 2007, ou une chute de 40% comme aux États-Unis de 2006 à 2009. Des mesures sont donc nécessaires pour modérer la baisse attendue du prix des logements.
La question est de savoir si de poursuivre simultanément des politiques qui gonflent davantage la demande et grossissent à la fois la bulle des prix immobiliers, tels que la subvention du prix des terrains, une TVA à 0%, ou un plan d’ « acquisition à prix fixe ». Tous ces facteurs augmentent la demande de logements et font gonfler la bulle. Ils font que certaines personnes qui comptaient acheter un appartement de 100 m² achèteront un appartement de un 120 m² à la place, car il y a beaucoup de bonnes affaires actuellement, et l’on peut obtenir un appartement moins cher. Sarel explique qu’il s’agit la de l’opposé d’une bonne politique. Il estime que cela ne peut être expliqué que par des motifs politiques ou une incompréhension des causes de la hausse des prix des logements.
Une autre erreur préconisée par Kahlon, selon Sarel, soulève la taxe d’achat pour les investisseurs (les gens qui achètent un appartement dans lequel ils ne comptent pas habiter). Les médias ont rapporté que le ministère des Finances examine la possibilité de percevoir un impôt uniforme de 20% au lieu de l’impôt progressif actuel de 5% à 10%. Cette mesure est prise en charge par le Département du Budget du ministère des Finances, qui, selon lui, vise à déprimer le niveau de demande du marché. Kahlon dit que de cette manière, il aide les jeunes couples qui doivent rivaliser avec les investisseurs pour les appartements. Pour sa part, l’administration fiscale d’Israël préconise l’élimination de l’exemption d’impôt pour ceux qui louent des appartements pour 5.000 NIS par mois ou moins. L’argument en faveur de l’annulation de l’exemption est qu’il n’y a aucune justification pour une discrimination en faveur des propriétaires d’appartements, par opposition aux actionnaires et obligataires, qui paient l’impôt sur les dividendes et les intérêts qu’ils reçoivent sur leurs investissements.
Confronté à l’argument que les investisseurs immobiliers bénéficient de taux d’imposition inférieurs que les investisseurs en actions, Sarel répond qu’autrefois il y avait une discrimination en faveur des investisseurs immobiliers par rapport aux autres investisseurs, mais que comme l’exonération d’impôt sur l’amélioration a été éliminé et que les tranches d’imposition d’achat ont été soulevées, il n’y a plus aucune différence. Les actionnaires paient des impôts sur les gains en capitaux et sur les dividendes, mais ils ne sont pas assujettis à la taxe d’acquisition.
Sarel insiste que les gens cherchent constamment à augmenter les taxes pour les investisseurs, parce qu’ils croient que cela permettra de réduire la demande pour les logements et de rendre plus de logements disponibles pour les jeunes couples. Mais comme presque tous les appartements achetés par des investisseurs sont loués, cela ne réduira pas la demande pour les achats de logements.
Selon lui, lorsque que l’on pousse les investisseurs hors du marché, l’on réduit également le nombre de personnes qui fournissent des solutions de logement pour les locataires, et la demande pour les logements ne baissera donc pas. La proposition d’éliminer l’exemption sur la location des appartements pour un maximum de NIS 5000 est également douteuse, parce que si l’on augmente les impôts sur la location, il est moins intéressant de louer, et le nombre d’appartements vides ne fera qu’augmenter. Il y a ici une certaine schizophrénie car d’une part, ils veulent encourager la location, tandis que de l’autre côté, ils font tout ce qu’ils peuvent pour en finir avec les appartements de location. Sarel conclue que cette logique est difficilement compréhensible.
