Deux projets de lois sont en passe de révolutionner le marché des crédits immobiliers en Israël, à savoir annuler les pénalités en cas de remboursements anticipés et par ailleurs laisser au libre choix de l’emprunteur le choix des formules d’emprunt dont sera composé son emprunt.

Le crédit immobilier en Israël en passe de connaître une révolution ?

Le député Yoav KISH, issu du parti Likoud, a émis deux propositions de lois, qui pourraient changer la donne de façon considérable.
La première voudrait annuler les pénalités en cas de remboursement par anticipation ou encore de rachat de prêt, pénalités pouvant s’élever à plusieurs centaines de milliers de shekels.
La seconde propose d’annuler la répartition imposée en matière de composition d’un emprunt bancaire, limitant à un tiers de ce-dernier en variable [ndlr : formule dont la période de révision est inférieure à 5 ans, à l’instar du Prime ou encore des Libor 3, 6, 12, etc… mois] et le forçant à contracter des formules plus chères.
À noter que ces deux propositions ne s’adresseraient pas aux investisseurs, mais uniquement aux primo-accédants [ndlr : est défini comme primo-accédant au regard de la BCI un israélien ou un foyer israélien ne possédant pas d’autre bien immobilier en Israël], ainsi que les ménages souhaitant revendre leur bien actuel pour en acheter un plus grand.

Actuellement, les banques facturent en cas de remboursement anticipé ou de rachat de prêt une indemnisation sur le manque à gagner futur calculée sur la base du différentiel des taux entre le moment où la banque a octroyé les fonds et celui de la demande de remboursement par anticipation ; cette indemnisation peut s’élever à plusieurs centaines de milliers de shekels.
En d’autres termes, le système actuel prenant en  » otage  » l’emprunteur limite la concurrence inter-bancaire.
Ce projet de loi faciliterait le passage d’une banque à une autre et de ce fait la concurrence également.
Toutefois, et ce afin de limiter de trop nombreux allers-retours d’une banque à une autre, le projet de loi prévoit que les banques pourront appliquer des pénalités en cas de remboursement anticipé ou de rachat de prêt au cours de la première année de l’emprunt.
Et le député de justifier cette loi en devenir par le changement du mode d’achat de l’argent servant à octroyer les concours bancaires. De fait, de nos jours cet argent vient essentiellement de placements à courts termes et donc à des taux très bas ; selon KISH la pénalité devrait se calculer selon le taux lors de son coût d’achat qui sera forcément plus bas que celui vendu à l’emprunteur.

Concernant les contrats de prêts signés en banque, ils s’apparentent actuellement à une sorte d’entrave légale à la concurrence.
L’annulation des pénalités en cas de remboursement anticipé et/ou de rachat de prêt sonnerait comme un renouveau sur ce marché engendrant à coup sûr une baisse des taux et coûts d’un prêt immobilier, protégeant ainsi les plus démunis ou encore empêchant la classe moyenne de s’écrouler.

La seconde proposition de loi concerne la composition des prêts hypothécaires.
En mai 2011, Doudou ZAKEN, ancien Gouverneur de la BCI avait imposé aux banques une répartition particulière quant à la composition des concours bancaires octroyés en matière de prêts hypothécaires.
De fait, la partie variable dont la période de révision est inférieure à 60 mois, à l’instar du Prime [ndlr : taux directeur de la BCI commercialisé par les banques en Israël] ou encore différents Libor, ne peut représenter plus de 33 % du montant contracté.
Sans cette limitation et à la faveur d’un taux directeur quasi-nul ces-dernières années, les économies réalisées auraient été conséquentes pour nombre d’emprunteurs en l’absence de cette limitation….
Ainsi, les emprunteurs ont dû contracter la majorité de leur emprunt à des conditions plus chères.
La motivation première de la BCI était de limiter les investissements à la faveur de taux bas et donc de faire baisser la demande ; force est de constater que cette tentative a avorté.

Ce projet de loi ne permettra qu’aux seuls primo-accédants de composer leur prêt selon leurs choix ; les investisseurs seront toujours soumis à la composition actuellement imposée.

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