Dès les prémices des négociations avec le promoteur sélectionné par la copropriété afin de mener le projet de type Tama 38, la question des garanties mises à disposition des propriétaires doit impérativement être abordée. Alors que généralement le promoteur s’engage à procéder aux travaux, à solliciter les corps de métier impliqués ainsi qu’à prendre à sa charge tous les frais inhérents à la construction, quels sont les recours de la copropriété en cas de violation de ses engagements, voire de faillite de celui-ci ?

Les deux dispositions principales par le biais desquels les copropriétaires défendront leurs intérêts face à ceux du promoteur sont une négociation judicieuse des termes du contrat de coopération, ainsi que la mise en place de garanties bancaires adéquates.

La garantie de l’accompagnement bancaire.

À l’instar des projets neufs classiques, la garantie la plus répandue dans le cadre des Tama 38 est celle délivrée à chaque copropriétaire par la banque responsable de l’accompagnement bancaire du promoteur, notamment en cas de Tama 38 de type 2 « destruction et reconstruction ». Le montant de cette garantie bancaire devra correspondre à la valeur estimée de l’appartement neuf une fois les travaux achevés.

La garantie de performance.

En revanche, dans le cadre des Tama de type 1, à savoir une solidification de la structure existante ainsi que l’ajout d’étages supplémentaires, la garantie bancaire est différente : son montant correspond au coût estimé des travaux que le promoteur s’est engagé à effectuer. Par conséquent, la somme inscrite sur cette garantie est fréquemment sujette à d’âpres négociations entre le promoteur et les copropriétaires, ces derniers souhaitant s’assurer qu’elle ne soit pas inférieure au montant des travaux.

La garantie de loyers.

Lorsque les travaux effectués dans l’immeuble, voire la destruction totale de ce dernier (Tama 38 de type 2) exigent qu’une partie ou que la totalité des appartements soient évacués durant une période donnée, le promoteur prend communément à sa charge les frais inhérents au relogement de leurs occupants (ce point devra être explicitement stipulé dans le contrat signé entre la copropriété et le promoteur). Le cas échéant, que se passe-t-il si le promoteur fait faillite au milieu de la phase des travaux et qu’il n’est plus en mesure de payer les loyers des copropriétaires relogés ? Afin d’anticiper une telle situation, il conviendra d’exiger du promoteur qu’il remette aux copropriétaires une garantie bancaire du montant estimé des loyers. De plus, il faudra impérativement s’assurer que cette garantie bancaire soit en cours de validité tout au long de la période des travaux, c’est-à-dire à compter de l’évacuation des appartements et jusqu’à la remise des clefs.

La garantie en cas de défaut de construction.

Au cours de la période suivant la remise des clefs, il arrive parfois que des défauts de construction soient constatés par les propriétaires. Afin d’éviter à ces derniers de devoir assigner le promoteur en justice dans le cas où il se montrerait réticent, voire refuserait, de tenir ses engagements, il sera recommandé de prévoir en amont une garantie bancaire du montant estimé des réparations exigées.

En conclusion

La négociation des termes du contrat de coopération ainsi que la mise en place d’un dispositif adéquat de garanties bancaires sont cruciales afin de préserver les intérêts des copropriétaires dans le cadre de la mise en œuvre d’un projet de type Tama 38. Une analyse minutieuse, professionnelle et au cas par cas permettra de désamorcer en amont d’éventuels litiges avec le promoteur.

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Maître Yonathan TSADIKA
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