L’acquisition d’un bien vendu aux enchères revêt de nombreux avantages, notamment un prix d’achat réduit, des frais annexes minimes ainsi qu’une procédure rapide et simplifiée.
La signature d’un contrat d’acquisition étant généralement un acte irréversible, cette opération apparemment attrayante peut se révéler périlleuse lorsque les vérifications d’usage ne sont pas effectuées.
Quelles sont les précautions à prendre pour ce type d’opération ?
Vérifier la situation physique et juridique du bien immobilier.
Le liquidateur judiciaire, généralement mandaté par le tribunal afin de vendre le bien, n’a aucune obligation de révéler les éventuels défauts et dysfonctionnements de ce-dernier.
De plus, le propriétaire, contraint de vendre son appartement, est susceptible d’y entreposer du mobilier ou du matériel nécessitant d’être évacué.
Par conséquent, il conviendra de procéder à la visite préalable du bien, voire de diligenter un expert qui pourra établir un état des lieux.
Hormis l’état physique du bien, il sera recommandé de vérifier sa situation juridique et notamment de confirmer l’absence de constructions illégales ou en contradiction avec le permis de construire délivré par la municipalité.
Analyser scrupuleusement les termes du contrat.
Contrairement à un contrat d’acquisition classique de seconde main, le contrat d’acquisition dans le cadre d’une vente aux enchères peut contenir des clauses qui se distinguent de l’usage appliqué ordinairement.
À titre d’exemple, la date de remise des clefs qui est généralement explicitement stipulée dans le contrat est souvent, lors d’une vente aux enchères, conditionnée par l’aboutissement des procédures judiciaires en cours. De ce fait, la date de remise des clefs peut être repoussée indéfiniment, sans que l’acquéreur ne puisse contester.
Par ailleurs, bien que certains frais inhérents à l’acquisition soient communément répartis d’une certaine manière entre le vendeur et l’acquéreur, il arrive que dans ce type de transaction la répartition soit différente. Il conviendra donc de faire preuve de prudence et d’analyser scrupuleusement les termes du contrat d’acquisition afin de prendre en considération d’éventuels frais annexes supplémentaires.
Anticiper des difficultés lors de l’inscription des droits au Cadastre.
Les particularités juridiques d’une vente aux enchères sont souvent la cause de complications lors de l’inscription du bien au nom de l’acquéreur.
Ce-dernier devra impérativement s’enquérir des modalités d’inscription de ses droits et définir préalablement à qui incombera cette tâche, à savoir le liquidateur judiciaire en charge de la procédure ou l’avocat représentant les acheteurs.
Élaborer un montage financier adapté.
Les banques israéliennes procèdent à diverses vérifications préalables en vue de la délivrance d’un accord de principe.
Hormis l’étude du coefficient d’endettement des futurs emprunteurs, c’est-à-dire la capacité du foyer à honorer le paiement des échéances, la banque procède également à l’analyse de la nature juridique du bien en voie d’acquisition.
Par conséquent, le statut juridique singulier d’un bien vendu aux enchères peut constituer un obstacle qu’il sera éventuellement possible de surmonter en fournissant à l’établissement bancaire des garanties suffisantes.
Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.
Maître Yonathan TSADIKA
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