Depuis le début des mesures prises par le gouvernement israélien afin de ralentir l’expansion du Corona-virus, le domaine de la construction a été défini en tant que « secteur fondamental », au sein duquel l’activité doit impérativement se poursuivre afin d’honorer les engagements contractuels mutuels entre le promoteur et l’acquéreur.
Néanmoins, il paraît inéluctable que les circonstances actuelles auront un impact sur le rythme de construction des projets en cours.
De nombreux chantiers connaissent un sensible ralentissement qui se traduira probablement par un retard de livraison des appartements aux acquéreurs.
Les acquéreurs pourront-ils percevoir des indemnités en cas de retard de livraison des appartements ? Les circonstances liées à la crise actuelle seront-elles considérées comme un cas de force majeur, indépendant de la volonté du constructeur ?
L’article 5A de la loi relative aux acquisition immobilières stipule qu’un retard de livraison de plus de deux mois d’un appartement neuf par le promoteur contraint ce dernier au paiement d’indemnités à l’acquéreur jusqu’à la date de livraison du bien. Le promoteur aura l’obligation de dédommager l’acquéreur à la fin de chaque mois de retard écoulé.
Cependant, l’alinéa C de cet article de loi prévoit que les Parties sont autorisées à mentionner dans le contrat d’acquisition qu’en cas de force majeure, sur lequel le promoteur n’a aucune emprise ou influence, l’appartement pourra être livré avec du retard sans que ne soient payées des indemnités de retard à l’acquéreur.
L’usage courant est que ce type de clause est systématiquement ajoutée dans les contrats d’acquisition de biens immobiliers en état futur d’achèvement (VEFA).
En l’absence de cette clause, le promoteur pourra tout de même faire valoir son droit de différer ses obligations contractuelles, en vertu de l’article 18 de la loi relative au Droit des contrats. Cet article de loi stipule qu’en cas d’événement majeur imprévisible et indépendant de la volonté des Parties, les obligations réciproques de ces dernières seront ajournées, voire annulées, selon les circonstances spécifiques déterminées au cas par cas.
En d’autres termes, c’est le Tribunal qui tranchera si ces circonstances répondent à la définition de la loi.
Selon la jurisprudence en vigueur, les tribunaux tendent à interpréter cet article de loi de manière restrictive et privilégient le principe selon lequel les engagements contractuels doivent impérativement être respectés – hormis cas extrêmes et raisonnablement imprévisibles.
En dépit de ces clauses qui, au vu de la conjoncture actuelle, jouent en faveur du promoteur et justifieraient un retard sans pénalités, il incombera à ce dernier de prouver qu’il a mis en œuvre tous les efforts nécessaires afin de remplir ses engagements et de respecter la date de livraison fixée dans le contrat.
De plus, il conviendra de démontrer l’existence d’une relation de cause à effet directe entre les restrictions mises en place par le gouvernement israélien et le ralentissement ou l’arrêt des travaux sur le chantier.
À titre d’exemple, suite à la guerre de Gaza de 2014 – opération « Bordure protectrice » -, plusieurs promoteurs avaient affirmé à leurs clients que le retard de livraison des appartements était dû à la situation sécuritaire.
Néanmoins, le Tribunal avait repoussé cette affirmation pour l’un des cas où l’acquéreur avait fourni au juge un enregistrement vidéo démontrant qu’au cours de cette période le chantier avait été poursuivi sans changement particulier.
En l’absence de relation de cause à effet, il a été tranché que le retard du promoteur n’était pas justifié et qu’il incombait au promoteur de régler les pénalités conformément à la loi.
Conscient des enjeux non-négligeables de cette question, le ministère de la Justice étudie la possibilité de mettre en place une commission spéciale chargée de statuer sur ce type de dossiers afin d’éviter qu’après la crise sanitaire actuelle les tribunaux soient assaillis par d’innombrables plaintes d’acquéreurs lésés.
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Maître Yonathan TSADIKA
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