L’inscription des droits de propriété immobilière en Israël s’effectue auprès du Cadastre, registre gouvernemental sous la tutelle du Ministère de la Justice.
Ce registre a pour particularité de subdiviser le territoire sous sa supervision en le fractionnant en blocs composés de parcelles elles-mêmes parfois divisées en sous-parcelles.
Par ce procédé, il devient donc possible de déterminer qui sont les ayants-droits d’un espace géographique déterminé en Israël.
Quel est le rôle du Cadastre en Israël ?
1. L’inscription des droits immobiliers.
Historiquement, les premières inscriptions de droits immobiliers dans la région ont débuté à la fin de la période ottomane.
L’enregistrement des droits de propriété et des opérations immobilières étaient mis en œuvre par un registre local, appelé le «Tabo»,appellation couramment employée jusqu’à nos jours pour désigner le Cadastre en Israël.
Cette procédure a ensuite été poursuivie au cours du mandat britannique, puis ultérieurement à la Déclaration d’Indépendance de l’État d’Israël en 1948.
En 2009, près de 95% du territoire israélien était recensé au Cadastre.
L’inscription des ayants-droit auprès de ce dernier permet de fournir à tout un chacun et en temps réel les renseignements relatifs à un bien immobilier.
Les principaux droits enregistrés au Cadastre sont les droits de propriété, les baux emphytéotiques, les notifications cadastrales, les hypothèques et les droits de passage.
Certaines notifications seront également inscrites en cas de restriction quant à la transmission des droits, la nécessité de l’approbation d’un tiers, l’existence de vestiges archéologiques ou l’application d’ordres de justice.
Néanmoins, bien que chaque zone géographique soit déterminée selon un numéro de bloc composé de plusieurs parcelles, la fragmentation de chaque parcelle en différentes sous-parcelles, correspondantes chacune à un lot, n’est pas forcément effectuée pour l’ensemble des biens inscrits au Cadastre.
Le cas échéant, les copropriétaires de l’immeuble sont conjointement inscrits sur une même parcelle, par le biais d’une notification mentionnant la quotte-part que représente le lot qui leur appartient, proportionnellement à la surface totale.
En cas de transfert des droits, suite à une vente ou une succession par exemple, la notification cadastrale du propriétaire sera remplacée par celle de celui à qui les droits ont été transférés.
Ce type de configuration concerne notamment les lots achetés en état futur d’achèvement (« VEFA »).
Dans la plupart des cas, c’est le cabinet d’avocats du promoteur qui se charge, une fois la construction du projet terminée, de l’inscription au Cadastre et de la réaffectation des lots.
En revanche, lorsque la réaffectation des lots en sous-parcelles a été effectuée, chaque propriétaire est inscrit en « pleine propriété » et les caractéristiques de l’appartement sont précisément désignées.
À titre d’exemple, il sera possible de déterminer quelle est la surface du bien, s’il comporte des annexes (cave, place de parking, accès au toit, etc…) et de commander les plans de l’immeuble.
2. Les prérogatives juridiques du Cadastre.
Hormis son rôle administratif destiné à l’inscription des droits immobiliers, la loi israélienne attribue au Cadastre des prérogatives d’ordre juridique, à l’instar d’un tribunal.
De ce fait, l’inspecteur en chef au sein du Cadastre sera habilité à émettre des ordres de justice, trancher des litiges relatifs à des questions immobilières, nommer des représentations de copropriété et contrôler le travail accompli par les bureaux d’enregistrement du Cadastre.
Dans certains cas, l’inspecteur en chef au sein du Cadastre sera l’unique autorité compétente pour gérer des litiges entre copropriétaires, tels que :
- Les litiges relatifs au paiement des charges de copropriété ;
- Les litiges concernant l’interprétation du règlement intérieur de l’immeuble ;
- Les litiges concernant l’agrandissement d’un appartement ;
- Les litiges concernant la mise en œuvre de travaux d’adaptation aux normes antisismiques, selon la loi du Tama 38 ;
- Les litiges concernant l’installation d’appareils dans les parties communes, tels qu’un ascenseur, ballons d’eau, câbles et paraboles.
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Maître Yonathan TSADIKA
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