La délimitation entre deux propriétés est fréquemment source de conflits entre voisins. Les désaccords peuvent être conséquents à l’absence d’une démarcation physique, à la hauteur de cette dernière le cas échéant ou lorsque l’une des Parties souhaite installer une clôture tandis que l’autre s’y oppose.
Les plans déposés auprès de la municipalité et du Cadastre permettront de déterminer quelles sont les limites d’un bien immobilier.
De quelle manière peut-on résoudre des conflits de voisinage concernant la délimitation d’une propriété ?
Comment savoir quelle est la ligne de démarcation légale qui sépare deux biens limitrophes ?
La connaissance des limites d’une propriété est primordiale.
Préalablement à l’acquisition d’un bien immobilier, il conviendra de vérifier la surface de ce dernier, l’existence d’éventuelles annexes (place de parking, cave, etc…), ainsi que ses lignes de démarcation.
Cette vérification pourra s’effectuer en consultant le dossier du bien immobilier auprès du Cadastre et de la municipalité.
Toute modification de cette délimitation aura des conséquences majeures quant aux droits de propriété et à la valeur du bien, qui est principalement fonction de sa surface.
Bien que l’idée communément répandue est que les conflits de voisinage quant à la démarcation d’un bien immobilier concernent principalement les propriétaires de pavillons et villas, il s’avère que le nombre de plaintes déposées auprès des municipalités prouve le contraire : ce sont les propriétaires d’appartements qui sont les plus nombreux à revendiquer le respect de leurs droits.
En effet, lors de la mise en œuvre de projets d’adaptation de bâtiments aux normes antisismiques, appelés en hébreu «Tama 38», ou encore la construction de projets neufs, les propriétaires du voisinage n’hésitent pas à faire appel à la municipalité lorsque les limites du nouvel immeuble empiètent sur leur terrain.
Leur opposition peut être signifiée préalablement au début des travaux et notamment lors du dépôt d’une demande de permis de construire par la copropriété voisine.
La visite d’un expert permettra de procéder à la comparaison entre la situation réelle sur le terrain et les éléments juridiques.
Il est fréquent qu’un propriétaire empiète de manière volontaire (volonté délibérée d’élargir les limites de son bien) ou involontaire (par exemple suite à un travail effectué de manière non professionnelle) sur le terrain de son voisin lorsqu’il agrandit son appartement, construit une clôture de séparation ou ajoute un local extérieur.
D’un point de vue juridique, certaines discordances peuvent exister entre les plans d’aménagement urbains et ceux joints à la demande de permis de construire et il conviendra de procéder impérativement à cette vérification.
Les plans enregistrés au Cadastre.
Le mode d’inscription des droits du propriétaire peut également avoir une influence quant à la détermination de la démarcation du bien immobilier.
Lorsque le bien est inscrit au Cadastre et que le processus d’affectation des lots a été effectué, chaque appartement correspond à une sous-parcelle enregistrée au Cadastre comme telle.
Les limites de cette dernière sont clairement définies conformément aux mesures prises par les inspecteurs du Cadastre et aux plans de l’immeuble.
En revanche, lorsque le bien est inscrit au Cadastre sans qu’ait été effectué le processus d’affectation des lots ou que le bien est enregistré au sein d’un autre registre officiel, tel que le K.K.L., la démarcation des limites de chaque appartement peut s’avérer être plus complexe.
Hauteur et entretien d’une clôture entre voisins.
Dans les cas où la délimitation sur le terrain est conforme à la démarcation juridique, les voisins peuvent être en désaccord quant à la hauteur de la barricade.
La loi relative aux acquisitions immobilières stipule qu’en l’absence de preuves tangibles attestant du contraire, la clôture appartient conjointement aux propriétaires. De ce fait, ces derniers sont responsables de son entretien et doivent partager les frais équitablement en cas de nécessité.
De plus, la hauteur de cette dernière devra être conforme aux règles en vigueur, instaurées par la municipalité selon les différents quartiers de la ville.
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Maître Yonathan TSADIKA
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