Bien que la Partie venderesse d’un bien immobilier soit assujettie au paiement d’un impôt sur la plus-value générée par la vente de celui-ci, il existe différentes solutions permettant de réduire son montant.

Conformément à des critères précis, la loi israélienne prévoit une exonération partielle ou totale du paiement de cet impôt.
Un montage fiscal judicieux permettra d’effectuer des économies parfois non négligeables.

De quelle manière est-il possible d’optimiser la taxe sur la plus-value ?
Lors de l’élaboration des montages juridique et financier préalable à la vente d’un bien immobilier, il conviendra notamment de calculer le montant de la taxe sur la plus-value et d’examiner l’éventualité d’une réduction de cette dernière.
Conformément à l’Article 6 de la loi israélienne relative à l’imposition des transactions immobilières, la taxe sur la plus-value correspond à 25 % de la différence entre le prix d’achat et le prix de vente du bien immobilier, après déduction des frais inhérents aux transactions d’achat et de vente.
Si la différence entre le prix d’achat et le prix de vente est nulle ou négative, le vendeur pourra demander une exonération du paiement de la taxe.

De quelle manière s’effectue le paiement ?
Le paiement de la taxe sur la plus-value s’effectuera dans un premier temps par le biais d’un acompte, d’un montant équivalent à 7.50 % du prix de vente.
Conformément à l’Article 15 de la loi relative à la fiscalité des transactions immobilières, le paiement de cet acompte devra s’effectuer lors du paiement de l’équivalent de 40 % du prix de vente par l’acheteur, s’il s’agit d’une vente de type seconde main.
Pour une Vente en État Futur d’Achèvement – VEFA – , il incombera au promoteur de payer cet acompte une fois qu’il aura perçu l’équivalent de 80 % du prix de vente.
Néanmoins, cet acompte ne devra pas être payé par la Partie venderesse lorsqu’il s’agit d’une vente exonérée de taxe sur la plus-value. Le cas échéant, il conviendra de le mentionner lors de la déclaration de la transaction à l’administration Fiscale et de répondre à l’une des catégories bénéficiant de ladite exonération.

S’il s’agit d’une vente en état futur d’achèvement, l’administration Fiscale délivrera au promoteur un quitus, appelé le « Formulaire 50 ».

Les exonérations de taxe.
La loi israélienne prévoit plusieurs cas d’exonération de taxe sur la plus-value, au nombre desquels :

1.     La vente d’un unique bien immobilier.
Cette situation, équivalente pour le vendeur à celle de l’acquéreur primo-accédant, exige de ne pas posséder d’autre bien immobilier hormis celui faisant l’objet de la vente.
De plus, cette exonération s’applique également pour un vendeur résident étranger ne possédant pas d’autre bien immobilier dans son pays de résidence fiscal.

2.     La vente d’un appartement reçu en héritage.
Cette exonération pourra s’appliquer sous réserve que le bien faisant l’objet de la vente était l’unique bien du défunt.

3.     La donation d’un appartement entre proches.

4.     La vente de deux appartements pour l’achat dans le but d’en acheter un seul, qui sera l’unique bien du propriétaire.

Réduction du montant de l’acompte.
Lorsque le vendeur ne bénéficie pas d’une exonération de taxe, il aura la possibilité de réduire le montant de l’acompte à payer, sous réserve de présenter à l’administration Fiscale, généralement par le biais de son Conseil, une estimation selon laquelle le montant de la taxe est inférieur à 7.50 % du prix de vente.

Le cas échéant, il conviendra d’indiquer quel est le montant de la taxe selon l’estimation du vendeur et cela nécessitera l’approbation de l’administration Fiscale israélienne. Parallèlement à cette démarche, le fonctionnaire en charge du dossier auprès de l’administration Fiscale sera habilité à réduire de lui-même le montant de l’acompte, selon les circonstances de la vente et les données en sa possession.

Liste non exhaustive des frais déductibles de la plus-value.
Enfin, la Partie venderesse pourra déduire du montant de la plus-value tous les frais inhérents à l’acquisition ainsi qu’à la vente du bien immobilier. Parmi ces frais, il conviendra d’inclure, à titre d’exemple, les dépenses suivantes :

• Toutes les dépenses qui ont servi à faire augmenter la valeur du bien à améliorer les matériaux, ainsi que les travaux de rénovation ;
• Les timbres fiscaux et frais d’inscription au Cadastre ;
• Les frais d’agence lors de l’acquisition et de la vente (plafonnés à 2 % de la valeur du bien – saufs cas exceptionnels) ;
• Les honoraires d’avocats lors de l’acquisition et de la vente ;
• Les honoraires de l’expert ;
• Les honoraires de notaire (le cas échéant) ;
• Les intérêts réels de remboursement du crédit immobilier et les frais liés au crédit immobilier (plusieurs conditions devront être remplies).

Afin que ces dépenses puissent être déduites du montant de la plus-value, il incombera à la Partie venderesse de présenter à l’administration Fiscale les justificatifs de paiement de ces frais.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Maître Yonathan TSADIKA
+ 972 (0) 50 486 34 76
yonathan@tsadika.co.il