Au-delà d’un certain nombre d’appartements détenus par une même personne physique, l’administration Fiscale peut en requalifier l’exploitation en activité commerciale ce qui n’est pas sans conséquences sur la fiscalité des revenus locatifs.

Pourquoi l’administration Fiscale ne s’intéressera pas à celui possédant 5 appartements ? Que se passe-t-il au 6ème ?
Quand est-il recommandé de donner de son vivant un appartement à l’un de ses proches ?

Au-delà d’un certain nombre d’appartements détenus par une même personne physique, l’administration Fiscale peut en requalifier l’exploitation en activité commerciale ce qui n’est pas sans conséquences sur la fiscalité des revenus locatifs.

En effet, et au regard du fossé en termes de fiscalité d’une personne physique et d’une personne morale l’enjeu est de taille et il convient d’être au fait de la politique de l’administration fiscale mais également d’être alerte aux changements de cette dernière, qui peut bien souvent s’appuyer sur des considérations subjectives plutôt que sur des textes de lois objectifs.

Autre aspect à prendre en considération également au delà des revenus locatifs, la vente d’un appartement.
De fait, la vente d’un unique appartement n’implique en principe pas de grandes réflexions ou encore de montages particuliers en termes de fiscalité… semble que selon Maître Meir Mizrahi, réputé comme étant l’un des plus éminents spécialistes en terme de fiscalité en Israël, l’administration fiscale israélienne aurait dernièrement changé son approche à l’égard de ce type de transactions.

Une nouvelle tendance grandissante au fur et à mesure du temps met en lumière le fait que l’administration fiscale israélienne analyserait de plus en plus les simples ventes d’un unique appartement, afin d’étudier la possibilité d’en requalifier la nature, l’objectif étant de voir dans quelles mesures une transaction de particulier-à-particulier pourrait être considérée comme étant une transaction commerciale.

Dernièrement, l’administration fiscale israélienne a d’ailleurs démontré cette tendance en requalifiant une transaction en commerciale.
Resituons le contexte… Un privé ayant fait l’acquisition d’un appartement et l’ayant rénové l’a revendu une fois les travaux finis.
Rien d’anormal jusque-là ; ce n’était sans compter sur la sagacité de l’administration fiscale israélienne !

S’appuyant sur le fait que le vendeur avait financé l’acquisition et les travaux à l’aide d’un prêt-relai, cette dernière a estimé que ce mode de financement, qui consiste à souscrire un prêt pour lequel le capital est remboursé en une fois à son terme, permettait de justifier sa décision, à savoir que le vendeur n’avait eu pour seule intention que la plus-value.

Tous ceux gravitant autour du domaine de l’Immobilier ont conscience qu’une transaction immobilière implique un volet fiscal, toutefois, et face à la complexité de la chose fiscale, ils préfèrent généralement survoler la question, afin de ne pas être découragés ou encore décourager les Parties en présence.

Ainsi, l’exemple exposé plus haut dans ces lignes n’est qu’un exemple parmi tant d’autres, d’une transaction unique et d’aspect simple s’étant transformée en un véritable marasme fiscal aux conséquences funestes.

Bien d’autres cas peuvent avoir des conséquences fiscales dramatiques, tel que la donation de son vivant à un proche d’un appartement, ou encore le nombre d’appartements détenus par une personne physique en matière de revenus locatifs.

Quelques recommandations de bon sens permettent d’éviter bien des complications….
Selon l’experte juridique spécialisée dans le Droit fiscal travaillant au sein de la revue économique Globes, dans le premier cas, il aurait été judicieux de ne pas souscrire un prêt-relai, mais un prêt classique.

Par ailleurs, et s’appuyant sur les recommandations de fiscalistes israéliens spécialisés dans le domaine de l’Immobilier, elle recommande de louer le bien pendant un certain temps avant de le vendre.

Elle rappelle également que la multiplicité d’un même type d’opérations peut alerter l’administration Fiscale, à plus forte raison, à l’heure de la digitalisation, qui peut ainsi décider de requalifier une transaction dans la mesure où elle pourrait avoir des signes de transaction « commerciale ».

En matière du nombre d’appartements, elle nous explique que la dispense de fiscalité pour un particulier sur les revenus locatifs perçus est passée d’un minimum perçu de 5,100 ILS à un minimum de 5,070 ILS ; la fiscalité des revenus locatifs d’un particulier reste toutefois faible et est de 10 % lorsque l’on s’en tient au forfaitaire.
En revanche, lorsqu’il est question d’une activité commerciale, cette fiscalité peut atteindre les 40 % à 50 % dans les cas extrêmes ; en ce sens, elle se fera au réel, permettant par là même de déduire nombre de frais.

À partir de combien d’appartements ? Jusqu’à 5 appartements vous serez considérés comme particulier ; 10 et plus, requalifié en commercial.
La zone grise se situe entre 5 et 10 appartements, cas dans lequel vous devrez convaincre l’Administration qu’il ne s’agit pas d’une exploitation commerciale.

À noter qu’existent des lois visant à encourager l’investissement permettant de faire grandement baisser la fiscalité des revenus locatifs perçus dans le cadre d’une activité commerciale et dont il conviendra de prendre connaissance.

En matière de donation du vivant, il convient de rappeler que pour beaucoup il s’agit d’un moyen de bénéficier d’abattements en matière de taxe d’acquisition.
Rappelons que lorsque vous achetez un appartement en plus de votre résidence principale, vous pouvez bénéficier desdits abattements dans la mesure où vous vendriez votre résidence principale sous un délai de 18 mois, soit près de 550 jours.

Si vous attendez le 550ème jour pour transmettre votre bien, l’Administration ne considérera pas cette donation comme réellement motivée par l’intention de donner, mais uniquement comme une tentative de contourner la taxe d’acquisition qu’elle vous imposera de payer dans son intégralité.
Enfin, l’Administration s’intéressera également à la notion de cellule familiale, d’où l’importance du contrat de mariage en séparation de biens.