L’acquisition d’un bien immobilier en V.E.FA – Vente en état futur d’achèvement revêt de nombreux avantages et permet à l’acheteur de sélectionner le lot de son choix et généralement de modifier l’aménagement intérieur de celui-ci.

Dans la plupart des cas, plusieurs mois, voire des années, peuvent s’écouler entre la signature du bon de réservation et la remise des clefs.

Quelles sont les principales étapes préalables à l’acquisition d’un bien immobilier en état futur d’achèvement ?

1.     La sélection de l’emplacement géographique
Lors de l’acquisition d’un bien immobilier de seconde main, l’acquéreur a la possibilité de se rendre physiquement dans l’immeuble dans lequel se trouve l’appartement, de rencontrer le voisinage et de visiter le quartier.
Bien que la plupart des transactions en état futur d’achèvement ne permettent pas de faire ce type de vérifications, l’acquéreur a néanmoins la possibilité de faire des recherches sur l’environnement dans lequel se trouve l’immeuble, de vérifier quels sont les commerces et administrations se trouvant à proximité et de s’enquérir du niveau socio-économique du quartier.

Lorsque l’appartement est destiné à l’investissement, il sera préférable de choisir une zone à forte demande afin d’augmenter les chances de pouvoir ensuite proposer le bien à la location.
En revanche, lorsque l’appartement est destiné à des fins d’habitation, l’acquéreur devra s’enquérir de la correspondance de ce bien à ses attentes personnelles.

De plus, il sera recommandé de prendre connaissance des plans d’aménagement du territoire au niveau municipal et régional. Cette vérification permettra d’anticiper une éventuelle évolution du quartier ou de la ville, pouvant influencer sur la qualité de vie dans ce logement et sur sa valeur.

2.     La sélection du projet immobilier et du lot
Une fois la ville et le quartier sélectionnés, il conviendra de procéder au choix du projet immobilier et de l’appartement correspondants à la recherche de l’acquéreur.
Hormis l’aspect de l’immeuble, l’aménagement des appartements, le nombre de lots et d’étages, il sera recommandé de contrôler la qualité des prestations, le contenu du cahier des charges et la répartition des zones au sein du bâtiment.

D’un point de vue juridique, l’acheteur pourra demander les éléments juridiques essentiels du projet permettant à son Conseil de procéder aux vérifications préalables auprès des administrations compétentes, telles que l’administration Fiscale, la Municipalité et le Cadastre.

L’un des points cruciaux à confirmer sera la manière dont les fonds de l’acquéreur versés au promoteur sont garantis.
Conformément à la loi, le promoteur a l’obligation de recevoir un accompagnement bancaire pour le projet, permettant ainsi à l’acquéreur de recevoir une garantie bancaire pour chaque paiement effectué ou, en l’absence d’accompagnement bancaire, de fixer un échéancier selon l’évolution de la construction.

Enfin, selon les particularités du projet, il conviendra de procéder aux vérifications spécifiques le concernant.

3.     La signature du bon de réservation
Lorsque l’acheteur aura procédé aux vérifications juridiques préalables et convenu des conditions commerciales (prix, échéancier, prestations, etc…) avec le promoteur, il sera en mesure de signer le bon de réservation.
Ce document juridique, qui se résume généralement à une ou deux pages, est destiné à garantir à l’acheteur les conditions négociées au cours d’une période donnée.

Néanmoins, il sera recommandé de l’analyser scrupuleusement car le bon de réservation contient parfois des clauses contraignantes pouvant s’apparenter à un contrat d’acquisition définitif.
À titre d’exemple, l’acheteur devra s’assurer qu’il a la possibilité, en cas de désaccord quant aux termes juridiques, de renoncer à l’acquisition du lot sans être soumis au paiement de pénalités au promoteur.

Ultérieurement à la signature du bon de réservation, l’avocat du promoteur enverra à son confrère représentant l’acheteur une ébauche du contrat.

4.     La signature du contrat d’acquisition définitif
Lorsque les Parties se sont entendues quant aux conditions commerciales et juridiques, il sera possible de fixer une date de signature de contrat.
L’usage qui prévaut en Israël est que le contrat est défnitif et irrévocable et ne comporte généralement pas de clauses suspensives. C’est uniquement en cas d’infraction contractuelle grave qu’il sera envisageable de l’annuler.

Conformément à la loi israélienne relative aux transactions immobilières, le contrat d’acquisition devra obligatoirement comporter les annexes suivantes :

• Le cahier des charges, rédigé et rempli conformément à la loi ;
• Les plans de l’étage auquel se trouve l’appartement, du rez-de-chaussée et du toit ;
• Les plans du terrain tels qu’ils ont été déposés à l’approbation des autorités municipales.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique personnalisé.

Maître Yonathan TSADIKA
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