La BCI – Banque Centrale d’Israël – a publié les grandes lignes d’un projet de Loi qui pourrait avoir l’effet d’une bombe pour les investisseurs : empêcher l’effet de levier en terme de crédit immobilier.

En d’autres termes, les banques ne pourront plus octroyer de financement destiné à l’acquisition d’un bien immobilier pour peu que ce dernier soit adossé à l’hypothèque d’un bien déjà en possession de l’emprunteur en devenir.
De leur côté, les banques estiment que ces mesures n’auront pas l’effet escompté, à savoir un refroidissement du marché Immobilier, mais qu’elles pourraient au contraire pénaliser ceux souhaitant changer de résidence principale.

Sur fond de flambée des prix de l’Immobilier conjuguée à des records de volumes de crédits immobiliers décaissés mois après mois, la BCI tente de freiner tant que faire se peut l’effet de levier dont peuvent actuellement bénéficier les ménages israéliens et autres investisseurs.

C’est dans cet esprit que le Contrôleur des banques a dernièrement publié un projet de Loi qui pourrait avoir l’effet d’une bombe pour ces derniers : empêcher l’effet de levier en terme de crédit immobilier.

En effet, nombre d’investisseurs ont recours à un effet de levier basique, à savoir l’hypothèque d’un bien déjà en leur possession comme complément à leur apport personnel dans le cadre d’une acquisition immobilière.
Pour peu que ces directives soient entérinées, les investisseurs et ceux souhaitant changer de résidence principale seraient les premiers pénalisés.

Actuellement, il est possible de bénéficier des pourcentages de financement suivants sur la seule base de l’hypothèque du bien objet du financement :

• 75 % pour des primo-accédants (israéliens dont il s’agit du seul bien) ;
• 70 % pour un ménage changeant de résidence principale et s’engageant à vendre son seul bien sous un délai de 18 mois (toujours pour un israélien) ;
• 50 % pour un investisseur (israélien dont il s’agit du second bien ou encore un non-israélien et ce indépendamment du nombre de biens qu’il possède en Israël).

Or, et dans la mesure où les prix de l’Immobilier n’ont de cesse d’augmenter, ceux souhaitant investir sont sans cesse en quête de solutions de financements, que ce soit une aide familiale (généralement les parents) pour compléter l’apport personnel et parfois même en tant que co-emprunteurs, tandis que d’autres choisissent de faire levier à partir d’un bien déjà en leur possession – celui de l’un de leurs proches parfois ; de fait, et à la faveur de taux d’emprunts bas, il est souvent intéressant d’emprunter le maximum et de ne pas toucher à d’éventuels placements.

C’est d’ailleurs cette solution, celle du levier qui est généralement plébiscitée par les investisseurs, ou encore ceux souhaitant changer de résidence principale et qui choisissent d’hypothéquer l’actuelle jusqu’à sa vente.

Cette mesure semble toutefois incohérente ; pis, il s’agit d’une véritable volte-face…
Lors de la crise de la Covid-19, la BCI avait par une mesure temporaire permettant aux banques d’octroyer des prêts non-affectés aux emprunteurs pouvant aller jusqu’à 70 % de la valeur d’un bien en leur possession et ceux pour leur permettre de faire face à une baisse de leurs revenus ; en d’autres termes, la BCI ouvraient grandes les vannes du financement, avec nombre d’effets d’aubaine.

Dans son ébauche de projet de Loi publiée, la BCI écrit qu’une banque « ne sera pas en droit d’octroyer un concours bancaire adossé à l’hypothèque d’un bien en sa possession et dont le but serait de constituer l’apport personnel de ce dernier dans le cadre d’une transaction immobilière. Pour éviter toute ambiguïté, ce qui précède s’applique à la fois aux prêts à la consommation et aux prêts garantis par un autre appartement ». Comprendre, qu’un prêt non-adossé à une hypothèque ne saurait avoir pour objet la constitution de l’apport personnel dans le cadre d’une transaction immobilière.

Il convient toutefois de rappeler qu’à ce stade, ces dispositions ne sont qu’à l’état d’ébauche.
Au sein du système bancaire, l’on est d’ailleurs sceptique quant à leur efficacité et leur capacité à endiguer l’augmentation des prix de l’Immobilier ou encore à freiner la demande ; l’on considère au contraire qu’elle affecterait principalement ceux souhaitant changer de résidence principale comme exposé plus haut dans ces lignes.

D’ailleurs, l’un des principaux interessés, cadre au sein du système bancaire, explique que, « encore une fois, l’on s’occupe de la Demande au lieu de se focaliser sur l’Offre. Il est vrai que cette mesure, pour peu qu’elle entre en vigueur, pénalisera les investisseurs, mais surtout ceux souhaitant changer de résidence principale ».