L’autorité de la Concurrence vient de publier son rapport en matière de concurrence sur le marché des crédits immobiliers.
L’Autorité estime que les alternatives en dehors du système bancaire en matière de crédits immobiliers ne sont pas à même actuellement, ni dans un futur proche, de pouvoir concurrencer les banques.

En cause ? Trop de barrières empêchant de potentiels acteurs de pouvoir pénétrer ce Marché.

L’Autorité souhaite augmenter les moyens de comparaison au bénéfice des ménages israéliens.L’autorité de la Concurrence vient de publier son rapport définitif en matière de Concurrence sur le marché des crédits immobiliers, rapport qui fait suite à l’ébauche publiée il y a quelques mois.

Et le constat est sans appel : en raison de barrières trop contraignantes, les acteurs financiers externes au système bancaire ne parviennent pas à pénétrer pleinement ce Marché ; en d’autres termes, ces derniers ne peuvent à ce jour être acteurs de la Concurrence sur ce marché.

Mais quelle est la différence entre l’ébauche et le rapport définitif ?

La différence réside dans le fait qu’aux termes de son ébauche, l’Autorité ne s’intéressait qu’au système bancaire, tandis que dans son rapport définitif, elle s’intéresse également aux solutions en dehors du système bancaire.

Selon les auteurs du rapport : »le champ d’activité direct des acteurs non bancaires du marché hypothécaire est très limité et, à notre connaissance, ne constitue qu’une petite partie de l’ensemble de l’activité dans ce domaine ».

Dans son rapport, l’Autorité souligne qu’il existe de fait un potentiel pour de tels acteurs, à l’instar des investisseurs institutionnels ou des établissements de crédits non-bancaires, mais en pratique seule une petite proportion d’entre eux sont actifs sur le marché des crédits immobiliers, se concentrant sur des domaines où les taux d’intérêt sont relativement élevés.

« Les acteurs financiers en dehors du système bancaire ne concurrencent pas les banques en matière d’octroi d’un prêt hypothécaire à leur cœur de cible, à savoir un prêt hypothécaire pour les emprunteurs remplissant les conditions de la souscription bancaire », indique le rapport.

Au contraire, ils se concentrent sur des secteurs de niche, tels que les prêts hypothécaires octroyés aux retraités, ceux que les banques refusent de financer ou encore les prêts-relais à court terme.
En effet, ces différents types de financements permettent de facturer des taux d’intérêts bien plus élevés que les prêts immobiliers habituels.

La bureaucratie, principal frein à l’ouverture du marché

Au sein de l’Autorité l’on estime notamment que leur absence du marché des crédits immobiliers classiques est à imputer à de lourdes barrières à l’entrée le rendant peu perméable, principalement au coût d’achat de l’argent qui n’est pas le même pour les banques et pour les acteurs non-bancaires.

Et pour cause, les banques, par le biais des épargnants leurs confiant des fonds contre rémunération, disposent d’une source considérable de liquidités qu’elles peuvent ensuite prêter à des taux intéressants.

À contrario, les instituts non-bancaires ne disposant pas de cette manne, doivent emprunter l’argent faisant mécaniquement augmenter le taux auquel elles peuvent octroyer leurs concours financiers.

Autre barrière selon l’Autorité : l’occupation de l’espace.
En effet, les banques l’occupent par le biais d’un ensemble d’agences quadrillant le territoire national, tandis que pour les instituts financiers non-bancaires, ces agences sont quasi-inexistantes.

« Les agences bancaires proposent différents services bancaires à leurs clients, au nombre desquels des crédits immobiliers, pour lesquels les conseillers sont physiquement présents, rendant de fait l’accès plus facile aux emprunteurs en devenir. Pour ce qui est des instituts non-bancaires, ils sont généralement disponibles par téléphone, ou encore via chat sur un site internet ; or, en matière de crédits immobiliers, les clients souhaitent généralement rencontrer leur conseiller ».

Afin de pallier cette problématique, les acteurs non-bancaires devraient ouvrir des agences, dont la rentabilité serait faible en raison de l’absence des services bancaires proposés dans les agences bancaires : dépôts de chèques/d’espèces, etc…
Pour toutes ces raisons, l’Autorité estime qu’il est peu probable que les instituts financiers non-bancaires concurrencent un jour les banques.

En ce sens, elle recommande de faciliter les outils de comparaison pour les ménages, notamment en permettant l’obtention d’un accord de principe en ligne, permettant ainsi d’obtenir plusieurs accords de principe sans se rendre en banque et de comparer l’offre la plus intéressante.

Dans le même esprit, et afin encore une fois de faciliter la comparaison, l’Autorité propose qu’elle le soit grâce à un crédit immobilier-type composé des mêmes formules pour chaque banque ; cette proposition vient notamment du fait que la multitude de formules d’emprunt existantes peut passablement complexifier la comparaison pour le quidam moyen.

L’autorité de la Concurrence a cependant jugé bon de préciser qu’elle n’avait nullement l’intention de toucher à la diversité de formules et produits actuellement existants, estimant que ces derniers font la richesse du marché des crédits immobiliers en Israël.