Dans le passé, les possibilités d’exonération du paiement de la taxe sur la plus-value lors de la vente d’un bien immobilier se résumaient à deux types de configurations : la revente d’un appartement reçu en héritage ou celle d’un bien immobilier une fois tous les quatre ans.
Depuis 2014, au cours d’une large réforme fiscale, cette dernière exonération, qui ne prenait pas en considération la teneur du patrimoine immobilier du vendeur, a été abrogée.
Elle a été remplacée par une série de critères qui, lorsqu’ils sont intégralement remplis, permettent au vendeur de bénéficier d’une exonération.
Quels sont les critères d’exonération de la taxe sur la plus-value ?
Le montant de la plus-value correspond au gain généré entre l’achat et la revente d’un bien immobilier, après amortissement des frais inhérents à ces transactions.
Parmi ces frais, sont notamment comptabilisés : les honoraires d’avocats, les frais d’agence, les dépenses à l’origine de l’augmentation de la valeur du bien (telles que des réparations, etc…), les frais et taxes payés, etc…
Cependant, dans certains cas précis, la loi israélienne relative à la fiscalité des transactions immobilières, prévoit une exonération partielle ou totale du paiement de la taxe sur la plus-value. Afin de bénéficier d’une exonération de taxe sur la plus-value, il conviendra de vérifier que les conditions suivantes sont préalablement remplies :
- Le bien immobilier est détenu en pleine propriété ou en bail emphytéotique d’une période de plus de 25 ans ;
- La construction du bien immobilier est achevée ;
- Le bien immobilier est détenu par un particulier et au minimum 50 % de sa surface était destinée à des fins d’habitation au cours des quatre années qui ont précédé la vente (ou au cours de 80 % de la période sur la base de laquelle la plus-value est calculée).
Sont dispensées de cette exigence les synagogues et les crèches qui souhaiteront bénéficier d’une exonération.
Lorsque les conditions préalables ci-dessus sont intégralement remplies, il sera alors possible de vérifier si la Partie venderesse ou le bien immobilier répondent aux exigences supplémentaires permettant d’obtenir une exonération du paiement de la taxe.
Ci-après les critères supplémentaires exigés, selon les catégories :
1. La vente de l’unique appartement de la partie venderesse.
Les conditions requises sont les suivantes :
- Le vendeur n’est pas propriétaire d’un autre bien immobilier, ou d’un tiers d’un autre bien immobilier ;
- Le vendeur est en possession de ce bien immobilier depuis plus de 18 mois.
- La vente d’un appartement reçu en héritage.
Les conditions requises sont les suivantes :
- Le vendeur est le conjoint, le descendant ou le conjoint d’un descendant du défunt (uniquement) ;
- Le défunt ne possédait pas d’autre bien immobilier et aurait théoriquement pu bénéficier de l’exonération de taxe sur la plus-value en tant que vendeur de son unique bien.
- La vente de deux appartements pour l’achat d’un unique bien.
Les conditions requises sont les suivantes :
- Le vendeur vend deux biens immobilier dans le but d’acheter un unique bien immobilier ;
- Le prix des deux biens immobiliers ne devra pas excéder 2,000,000 NIS (afin que l’exonération soit complète) ;
- Le prix du bien immobilier acheté doit être équivalent à minimum 75% du prix des deux biens vendus ;
- Lors de la vente du premier bien immobilier, le vendeur n’en possède pas plus d’un autre ;
- Le délai maximal entre la vente du premier puis du second bien ne devra pas excéder 12 mois.
Dans le cas où la vente des deux appartements serait d’un montant supérieur à 2,000,000 NIS mais inférieure à 3,362,000 NIS, un barème progressif sera appliqué.
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Maître Yonathan TSADIKA
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