Depuis le début de l’année et arrêté à la mi-octobre 2021, l’indice du coût de la Construction a augmenté de 4.80 % – son plus fort taux depuis des années.

Cette augmentation est de nature à faire augmenter le prix d’acquisition des VEFA de plusieurs dizaines de milliers de shekels ; même pour les contrats d’acquisition déjà signés.

Comment ceux venant à s’engager ou déjà engagés peuvent-ils composer avec cette mauvaise nouvelle ?

Les prix de l’Immobilier en pleine hausse n’est pas la seule mauvaise nouvelle pour les ménages israéliens.

À cela s’ajoute, l’indice du coût de la Construction actuellement en pleine augmentation ; la plus forte depuis des années et de nature à faire augmenter le prix d’acquisition des VEFA de plusieurs dizaines de milliers de shekels, même pour les contrats d’acquisition déjà signés.

Du côté des travaux de réfection/rénovation, même son de cloche et ce en raison de l’augmentation des matériaux nécessaires aux travaux.

Qu’est-ce que l’indice du coût de la Construction ?
Cet indice mesure le coût moyen d’un panier défini de matériaux de construction et de services essentiels à l’érection d’un immeuble, frais avec lesquels tout entrepreneur devra composer.

Dans la mesure où la livraison d’un appartement acheté sur plans peut prendre plusieurs années, il n’est pas sans impact sur le coût final de ce dernier ; en effet, le solde restant dû par les acquéreurs au promoteur peut être soumis à cet indice, ce qui est de nature à faire augmenter la note !

Toutefois, l’acquéreur a le choix : il peut en effet choisir que le solde restant dû soit soumis à l’indice du coût de la Construction ou à l’Inflation ; à noter que ce choix s’inscrira toutefois dans le cadre d’une négociation avec le promoteur.

Ce qu’il est important de retenir, c’est que le coût final de l’appartement ne sera pas celui initialement signé.

Quelle est l’augmentation de l’indice du coût de la Construction ?
+ 0.20 % au cours du seul mois d’octobre 2021, mais + 4.80 % depuis le début de l’année.

Afin de mieux comprendre son impact, il convient de l’illustrer d’un exemple, celui d’un appartement acquis fin 2020, pour un montant d’acquisition de 2,000,000 ILS et pour lequel seuls 400,000 ILS ont été payés à la signature.

Actuellement, l’impact dudit Indice sur le coût de l’appartement est de 76,800 ILS ; et ce montant sera amené à évoluer…

Augmentation de l’indice du coût de la Construction : quelles causes ? Pour combien de temps ?
La cause est évidemment liée à la crise de la Covid-19 ayant ralenti d’une part les chaînes de production de matières premières, telles que Bois, Fer, etc… Et d’autre part, un ralentissement des échanges commerciaux.

En ressort des pénuries pour nombre de matériaux, d’où augmentation des prix.

Pour ce qui est de la durée, et pour reprendre la célèbre formule du Président Macron, « le maître du Temps, c’est le virus », qui, au rythme de sa reprise – ou non – sera de nature à ralentir les échanges commerciaux et la Production.

Autre inquiétude provoquée par Joe Biden, qui souhaite lancer un vaste plan de rénovation des routes et infrastructures sur l’ensemble du territoire étasunien, ce qui pourrait faire flamber les coûts des matières premières.

Quels sont les secteurs les plus touchés au sein des promotions immobilières ?
Sans conteste, les Tama 38 de type 1, à savoir renforcement de la structure existante en l’échange de la construction de quelques appartements sur le toit de l’immeuble.

Pourquoi ? Car le promoteur ne pourra pas répercuter l’augmentation des coûts des matériaux sur les propriétaires actuels.

Pour ce qui est des Tama 38 de type 2, qui consiste à détruire pour reconstruire, le problème est similaire ; toutefois, dans la mesure où il construit plus d’appartements, le promoteur aura « plus de surface » pour amortir les répercussions de l’augmentation.

Quelles solutions ?
Tout d’abord, la marge de manœuvre avec le promoteur sera très mince, voire inexistante.

Comme écrit plus haut, vous pourrez éventuellement choisir entre indice du coût de la Construction et Inflation… Bien que cette dernière connaisse également un sursaut, dans des proportions moindre cependant que l’indice du coût de la Construction.

Le choix de cet indice s’inscrivant dans le cadre d’une négociation, le promoteur pourra accepter pour peu que ce dernier souhaite vendre rapidement les appartements en sa possession ou bien au prix de concessions accordées sur d’autres points de négociations.

À noter qu’il n’existe pas de plan-épargne permettant d’indexer son argent au coût de la Construction en attendant les appels de fonds et par là même de contrecarrer ledit indice.

Une autre solution consiste à diminuer tant que faire se peut la part du solde restant dû au promoteur ; c’est d’ailleurs la solution la plus populaire au sein des acquéreurs.

Cette solution peut d’ailleurs être palliée par un concours bancaire dont le taux pourra être moindre que le coût de l’Indice ; dans ce domaine, de nombreuses solutions bancaires existent.

Concernant, les fameuses opérations de pré-ventes, la réflexion est complexe… De fait, ces dernières sont-elles encore intéressantes pour peu que la tendance actuelle s’inscrive dans le temps ?

En effet, ces opérations ayant lieu avant même obtention des différents accords nécessaires au lancement d’un projet, il peut s’écouler plusieurs années avant livraison du bien.

Ainsi, la réduction accordée par le promoteur risque de ne pas couvrir les conséquences de l’Indice…

Semble que la solution la plus simple pour maîtriser les risques reste de se positionner sur une seconde main.