Le ministère des Finances Avigador Liebermann, a été surpris par l’augmentation abrupte des prix des logements en 2022.

En ce sens, elle prévoit de lancer un programme de réformes axé sur la limitation du prix des terres commercialisées dans le cadre des appels d’offres d’une part, ainsi que des mesures au niveau de la fiscalité à laquelle sont assujettis les investisseurs immobiliers.

La plupart de ces mesures nécessitent une législation et prendront beaucoup de temps.

L’actuel ministre des Finances, Avigador Lieberman, travaille sur un nouveau plan de baisse des prix de l’Immobilier, à l’aune de fortes hausses des prix, à savoir 13 % au cours des 12 derniers mois.

De fait, le ministère des Finances a été surpris par ces chiffres et table sur un nouveau plan visant à faire face à la hausse des prix.

En quoi consiste ce plan ?
Limiter les prix des terrains dans les appels d’offres publics : le principe étant que le promoteur proposant la part la plus basse du prix du terrain dans le prix du Logement remporte l’appel d’offres.

Il s’agit en quelque sorte d’une extension du programme de « prix ciblé » promu à l’époque par l’ancien ministre des Finances Moshe Kahlon, exception faite du fait que cette fois-ci les conditions s’appliqueront à tous les appels d’offres et pas seulement à des programmes dédiés à ce type d’opérations.

Le ministère des Finances a d’ailleurs fait savoir qu’il accepterait de renoncer à une part significative des recettes fiscales perçues dans le cadre de ces appels d’offres, entre 10 et 20 % de ces derniers.

Autre mesure : la fiscalité des investisseurs immobiliers

Rappelons qu’au regard de l’Administration Fiscale, est considéré comme investisseur tout ménage israélien possédant au moins un bien immobilier au-delà de leur résidence principale, ou tout résident étranger possédant au moins un bien immobilier sur le territoire israélien, indépendamment du nombre de biens qu’il possède, ou non, à l’étranger.

L’Administration Fiscale a dernièrement publié des statistiques intéressantes, à savoir l’évolution du nombre de propriétaires de plus d’un logement sur le territoire national entre 2015 et 2021 ; en ressort que :

• 253,508 ménages possèdent deux logements et leur nombre est en augmentation de 28 % ;

• 51,448 ménages possèdent trois logements et leur nombre est en augmentation de 35 % ;

• 13,259 ménages possèdent quatre logements et leur nombre est en augmentation de 38 % ;

• 4,403 ménages possèdent cinq logements et leur nombre est en augmentation de 39 % ;

• 1,786 ménages possèdent six logements et leur nombre est en augmentation de 47 % ;

• 846 ménages possèdent sept logements et leur nombre est en augmentation de 47 % ;

• 460 ménages possèdent huit logements et leur nombre est en augmentation de 56 % ;

• 258 ménages possèdent neuf logements et leur nombre est en augmentation de 39 % ;

• 511 ménages possèdent au moins 10 logements, voire plus, et leur nombre est en augmentation de 54 %.

Au total, la moyenne pondérée de l’augmentation des propriétaires multiples est de 30 %.

À la lecture de ces chiffres, l’on remarque notamment que l’évolution la plus faible est celle des propriétaires de deux logements, mettant en lumière la difficulté des ménages à accéder à la constitution d’un patrimoine immobilier essentiellement en raison des restrictions mises en place par la Banque Centrale d’Israël en termes de financement.

L’on observe ensuite une diminution drastique du nombre de ménages possédant plus de deux biens immobiliers, mais également une accélération dans leur augmentation ; ces chiffres sont cohérents.

De fait, à la faveur d’effets de levier à partir d’un patrimoine immobilier, montage qui était encore autorisé jusqu’à la fin septembre 2021, ainsi que l’absence de fiscalité en termes d’héritage, une fois la barrière à l’entrée passée, certains ont réussi à se constituer un véritable patrimoine immobilier.

Et le terme de barrière n’est pas anodin ! À titre d’exemple, pour un ménage souhaitant faire l’acquisition d’un bien d’une valeur de 1,700,000 ILS – prix moyen d’un logement en Israël – en plus de sa résidence principale, la part de ses fonds propres à injecter dans l’opération sera d’environ 1,054,000 ILS…

De plus, le ministère des Finances envisage d’introduire une clause qui obligerait les promoteurs qui remportent de nouveaux appels d’offres à en achever la construction sous un délai de trois ans ; toutefois, ce projet de condition ne tient pas compte des difficultés de planification existantes en Israël…

Autre projet du ministère des Finances, une fiscalité particulière à laquelle seraient assujettis les propriétaires d’au moins quatre biens immobiliers.

Ce type de proposition ressemble passablement à un précédent projet de réforme portant sur une redevance annuelle à payer pour les propriétaires d’au moins trois biens immobiliers, projet qui n’avait pas abouti en raison d’un processus de législation s’enlisant face à la Haute Cour de Justice.

Il y a environ six mois, le ministre des Finances, le ministre de l’Intérieur et le ministre du Logement ont lancé un ensemble de mesures visant à pallier la hausse des prix des logements, dont la plupart n’ont pas abouti…

La plupart des nouvelles mesures proposées nécessitent une législation, si bien qu’il faudra plusieurs semaines avant qu’elles ne soient mises en œuvre.