La Cour des Finances a tranché : seuls 40% du prix d’un appartement sur plans seront indexés à l’Indice du coût de la Construction.

L’amendement à la loi, qui devrait être voté sous peu, comprend deux volets : l’un concerne la méthode de calcul de l’Indice, le second, les retards de Construction et les sanctions auxquelles s’exposent les promoteurs.

Le 28/06/2022, la Cour des Finances a pris une décision de taille en modifiant la loi régissant les VEFA – Vente en État Futur d’Achèvement, ou ventes sur plans – en décidant que seuls 40 % du prix d’un appartement sur plans seront indexés à l’Indice du coût de la Construction.

Rappelons que ledit Indice est calculé sur le solde restant dû au promoteur et qu’il a avoisiné les 8 % au cours des 12 derniers mois écoulés.

Ainsi, si au 1/05/2021 le solde restant dû à un promoteur était de 1,000,000 ILS, au 1/05/2022, il passait à près de 1,080,000 ILS ; pour peu que ce taux se maintienne et sans paiement fait au promoteur, ce solde passerait à 1,166,400 ILS au 1/05/2023…

Cet amendement doit encore être validé en deuxième et troisième lectures par la Knesset avant de rentrer en vigueur.

Dans la mesure où les députés à l’origine de cet amendement sont issus de partis différents, mais également au regard de la crise immobilière que traverse le pays, l’on estime que l’amendement devrait être approuvé sans grande difficulté.

L’amendement à la loi, comprend deux volets : l’un concerne la méthode de calcul de l’Indice qui permettra de faire baisser de manière significative le prix de l’appartement ; le second, les retards de Construction et les sanctions auxquelles s’exposent les promoteurs.

La nécessité de cet amendement vise à réduire l’incidence du coût de la Construction sur le prix définitif d’achat., au terme d’une année vertigineuse au cours de laquelle l’Indice a bondi de plus de 8 %.

Les promoteurs cherchant à réduire leur exposition aux hausses des coûts de construction indexent généralement le coût du logement en devenir au dit Indice.

Cependant, le prix de l’appartement comprend également des composantes qui ne sont pas affectées par l’augmentation des prix des matériaux nécessaires à la Construction à l’instar du prix du terrain ou encore, du bénéfice du promoteur.

Dans un premier temps, le ministère de la Construction avait établi une liste de prix pour les coûts de construction sur la base d’une enquête menée pour lui par un bureau d’évaluation, afin que seuls ces derniers ne soient affectés par l’Indice.

L’élaboration de cette liste étant trop fastidieuse, la Cour des Finances a finalement décidé que l’Indice ne s’appliquerait qu’à 40 % du prix de l’appartement, s’agissant de la part estimée des coûts de construction.

Le premier paiement, qui représente généralement 20 % du prix de l’appartement et qui est versé à la signature, ne sera ainsi pas soumis à l’Indice, ce qui représente une avancée de taille, dans la mesure où des délais plus ou moins longs peuvent parfois s’écouler entre la date de signature et le début des travaux.

Pour ce qui est des autres versements, soit 80 % du prix de l’appartement, il ne sera possible d’indexer que 50 % du montant, soit 40 % du prix de l’appartement.

En parallèle, le ministère du Logement planchera sur des réglementations plus détaillées qui seront présentées à la Cour des Finances par la suite.

Lorsqu’ils seront approuvés, le calcul de l’Indice sera calculé selon ces réglementations.

Concernant le second volet, celui des retards de livraison, jusqu’à présent, pour tout retard de plus de 60 jours, les promoteurs sont censées payer à leurs clients un dédommagement pouvant aller jusqu’à 150 % d’un loyer pour le même type d’appartement se trouvant dans la même zone géographique.

Cependant, les textes existants prévoient qu’un retard dû à des circonstances indépendantes du promoteur ne sauraient avoir des conséquences financières pour ce dernier.

L’amendement à la loi vient palier cette lacune en obligeant le promoteur à payer une amende en cas de retard, sauf s’il est causé par une négligence de l’acheteur.

En revanche, le montant des indemnités à été revu à la baisse : de deux mois à quatre mois de retard, le promoteur paiera une indemnité à hauteur du loyer, mais pas plus ; de six à douze mois, 125 % et au delà 150 %.

Il a également été décidé que pour ce qui est des constructions entreprises sur des terrains appartenant à l’État, les promoteurs seront tenus d’accepter des paiements anticipés. De fait, anticiper le paiement permet de réduire le solde restant dû et donc l’incidence de l’Indice du coût de la Construction.

Enfin, concernant la proposition d’annuler les honoraires de l’avocat en charge de l’affectation des lots que le promoteur facture actuellement aux acheteurs à hauteur de 5,983 ILS, a finalement été décidé de les maintenir.