En raison de la pénurie d’appartements et de la hausse des prix de l’Immobilier constatée en Israël, la pression exercée par l’une des Parties, préalablement à la signature du contrat d’acquisition, s’avère être parfois très importante.
La signature du contrat d’acquisition étant définitive et ce dernier ne comportant généralement pas de clauses suspensives et ne prévoyant pas de délai de réflexion, il est primordial de procéder à l’examen des termes du contrat et aux vérifications juridiques de manière consciencieuse et professionnelle.
Le contrat d’acquisition est l’acte juridique majeur qui régit les droits et les obligations des Parties dans le cadre d’une transaction immobilière.
Ses termes devront être scrupuleusement étudiés et comporter des dispositions précises quant à la mise en œuvre de la transaction. L’Article 8 de la loi relative aux transactions immobilières impose aux Parties l’obligation de coucher par écrit, en rédigeant un contrat, les termes de leurs accords.
De plus, la jurisprudence exige des Parties de faire preuve de précision et de mentionner au minimum les conditions élémentaires relatives à la transaction, notamment : l’adresse, le prix, l’identité des Parties, les dates d’échéances de paiements, etc.
Acheteurs et vendeurs : des intérêts divergents ou convergents ?
L’intérêt principal de la Partie venderesse est de s’assurer que le paiement du montant de la transaction par l’acheteur sera effectué intégralement et au cours des délais prévus. De plus, les termes du contrat devront inclure une description précise du bien immobilier, afin que l’acheteur ne puisse pas contester la transaction ultérieurement en affirmant qu’il existe une incoherence entre les termes et engagements du contrat et la situation réelle.
En revanche, l’intérêt principal de l’acheteur est de prendre possession du bien immobilier et d’être inscrit au Cadastre en tant que propriétaire.
Par ailleurs, il devra s’assurer que le bien immobilier ne comporte pas de dysfonctionnements majeurs, tant sur le plan technique et structurel, que sur le plan juridique.
Afin de respecter leurs intérêts respectifs et de procéder à la transaction en toute sécurité, plusieurs mécanismes juridiques devront être convenus dans le cadre du contrat d’acquisition ; l’acheteur devra en ce sens procéder à l’examen des conditions juridiques et techniques préalablement à la signature du contrat.
Pour ce faire, l’acheteur pourra solliciter les services de son avocat ainsi que la visite d’un expert ou d’un architecte afin de vérifier l’état des installations de son futur bien immobilier.
Le rôle de ce dernier sera de déceler d’éventuels vices cachés et problèmes divers de construction, tels que de l’humidité, des matériaux défectueux, des dysfonctionnements électriques, etc.
De plus, après avoir étudié les plans du bien immobilier et de l’immeuble, il devra s’assurer de leur conformité à la situation réelle. L’existence de problèmes structurels ou de constructions illégales aura un impact important dans le cadre de la négociation des termes du contrat.
Ces vérifications approfondies devront être effectuées préalablement à la signature du contrat, bien que des délais supplémentaires soient nécessaires pour ce faire.
Dans le cadre du contrat, l’acheteur devra attester qu’il a pu procéder à toutes les vérifications nécessaires et qu’il renonce à toute contestation.
De plus, chacune des Parties devra déclarer qu’elle est en pleine possession de ses moyens et qu’elle a pris les dispositions nécessaires au respect de ses engagements.
En cas de violation contractuelle, des sanctions sont prévues : s’il s’agit d’un retard de paiement par l’acheteur ou de remise des clefs par le vendeur, une indemnité journalière devra être réglée à la Partie lésée.
En cas d’infraction contractuelle grave, cette dernière sera apte à demander l’annulation du contrat et le paiement d’une pénalité dont le montant est généralement équivalent à 10 % ou 15 % du prix d’achat.
Les termes du contrat stipulent par ailleurs quels sont les mécanismes juridiques permettant d’exiger le paiement de cette indemnité.
En conclusion
Le contrat relatif à une transaction immobilière comporte des engagements réciproques stricts qui devront être confirmés préalablement à la signature de celui-ci.
Bien qu’au cours de la période des négociations préalables à la signature, les pressions exercées soient parfois intenses, il sera recommandé de procéder à ces vérifications de manière minutieuse car il s’agit d’engagements inclus dans le contrat qui, une fois signé, est définitif.
Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique personnalisé.
Maître Yonathan TSADIKA
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