La municipalité d’Herzliya exige des promoteurs de projets de type Tama 38 le paiement d’une taxe sur l’amélioration pour ceux prévoyant la fermeture des balcons, qui seront rattachés aux surfaces habitables.

Les promoteurs affirment que cette demande est infondée, puisqu’un balcon fermé est déjà comptabilisé dans la surface de l’appartement.
Un tribunal devrait prochainement arbitrer cette question.

Est-ce qu’un balcon fermé fait partie de la surface de l’appartement, ou non ?
C’est l’épineuse question qu’un Tribunal va devoir prochainement arbitrer dans le cadre d’un différend opposant municipalité d’Herzeliya et promoteurs de Tama 38.

À la base de ce dernier, la Municipalité ayant demandé l’annulation d’une décision de la Commission d’appel ayant dispensé les promoteurs de taxe sur l’amélioration dans le cadre de la fermeture de balcons.

Pour rappel, la taxe d’amélioration est imposée à un propriétaire par le comité local d’urbanisme et de construction à la suite de l’approbation d’un plan ou de l’octroi d’un permis pour un usage sortant de l’affectation première du bien immobilier, entraînant par là même une augmentation de la valeur de la propriété.

L’évaluation de la taxe d’amélioration est effectuée par un expert immobilier après examen du bien et de ses caractéristiques.

Bien que la loi sur l’urbanisme et la construction exonère du paiement de la taxe d’amélioration les surfaces ajoutées en vertu des lois encadrant les constructions dans le cadre de projet de type Tama 38, les surfaces de balcons fermées ne sont pas prévues aux termes de ces dernières.

Et c’est précisément sur ce point là que porte tout le débat entre le comité local – qui considère les surfaces des balcons comme des surfaces qui ne doivent pas être utilisées à des fins « d’habitation » – et les promoteurs, qui prétendent que la loi autorise l’utilisation de ces surfaces à des fins résidentielles, dont la plupart sont d’ailleurs déjà utilisées en ce sens.

Selon la municipalité, l’un des articles de lois régissant le Tama 38 a permis de transformer les balcons en en faisant une surface habitable à part entière, entraînant ainsi une augmentation de la valeur des appartements, ce qui justifie selon elle le paiement de ladite taxe.

De leur côté, les promoteurs insistent sur le fait que la loi permet l’utilisation de balcons fermés à des fins résidentielles, et c’est d’ailleurs la pratique en vigueur avant même le projet de Tama 38 ; en ce sens, ils estiment qu’aucune taxe ne devrait leur être imposée.

En février 2022, au terme de quatre années de procédure, le Comité en charge des frais d’indemnisation et d’amélioration de Tel-Aviv, dirigé par l’avocat Binyamin Zalmanovich, a décidé d’exempter les entrepreneurs de rénovation urbaine d’Herzliya du paiement de la taxe d’amélioration portant sur les balcons fermés.

Le comité mentionne dans sa décision, que « les articles de loi régissant le Tama 38 permettent la fermeture de balcons existants avec permis sans pour autant comptabiliser leur superficie dans les pourcentages de construction autorisés. Dans notre décision, il a été déterminé que la fermeture des balcons n’entraînait pas une augmentation de la valeur du bien, et qu’en ce sens, le paiement d’une taxe ne saurait être justifié » .

Ils ont d’ailleurs appuyé leur propos sur le fait que des experts avaient déjà démontré que la fermeture d’un balcon n’avait pas d’incidence sur la valeur d’un bien immobilier.

Le comité a également ajouté que « dans les cas dont nous nous sommes saisis, nous avons affaire à des balcons qui ont été construits couverts et fermés selon le permis de construire d’origine, sans aucune modification apportée aussi bien à leur hauteur, à leur emplacement ou encore, à leur utilisation dans le cadre du Tama 38 ».

Pour autant, la municipalité a fait appel devant la Cour des affaires administratives et a demandé l’annulation de la décision du comité d’appel.

L’argument principal de la municipalité est que l’utilisation des balcons se fait illégalement et non conformément au permis :  » lorsqu’il s’agit de la taxe d’amélioration, la construction ou l’utilisation illégale faite sur le terrain ne doit pas être prise en compte, aussi bien en situation d’aménagement antérieure qu’en situation d’aménagement nouvelle .En ce sens, l’amélioration doit être calculée en fonction des différences entre les deux situations d’aménagement, en tenant compte des autorisations délivrées, sans tenir compte de la situation existante sur le terrain, constructions et utilisations illégales incluses ».

La réponse des entrepreneurs par la voix d’un de leurs Conseils légaux : « notre réponse est que la loi sur l’urbanisme et la construction autorise explicitement la conversion des balcons en surfaces habitables, ce qui est contraire à la position de la municipalité d’Herzliya. À la lecture des notes explicatives de la loi et des protocoles qui l’accompagnent, les choses deviennent encore plus précises ».

Et un autre avocat de mettre en garde : « le différend qui nous oppose à la Municipalité peut avoir des implications bien plus importantes qu’il n’y paraît ; de fait, tous ceux ayant fermé leur balcon pourrait demain se retrouver inquiétés par la Municipalité qui pourrait exiger le paiement d’une taxe de plusieurs dizaines, voire centaines, de milliers de shekels ».