Le cahier des charges est l’un des documents juridiques majeurs qui accompagne le contrat d’acquisition d’un appartement en état futur d’achèvement.

Ce descriptif technique est destiné à détailler avec précision les prestations fournies par le promoteur dans l’appartement et les parties communes.

En d’autres termes, le cahier des charges constitue l’engagement du promoteur quant à la qualité et la quantité des prestations fournies dans l’appartement qui sera construit.

Quelle valeur juridique a le cahier des charges ?

L’amendement numéro 5 de la loi relative aux transactions immobilières exige du promoteur de joindre le cahier des charges au contrat d’acquisition, conformément à une formulation prédéfinie, afin de décrire le bien immobilier qui va être construit et les prestations que ce dernier comporte.

De ce fait, le cahier des charges est un élément majeur du contrat d’acquisition et fait partie intégrante des engagements juridiques du promoteur vis-à-vis de l’acquéreur.

Toute modification du cahier des charges devra être effectuée par écrit et signée par les Parties.

Néanmoins, le cahier des charges peut laisser la possibilité à l’acheteur de remplacer, modifier ou améliorer certaines prestations ou même d’y renoncer.

Le contenu du cahier des charges
Le cahier des charges se divise en deux chapitres essentiels : les parties communes et l’appartement. Le cahier des charges comprend plusieurs chapitres :

1.      La description générale du bien immobilier
Cette partie comprend le descriptif juridique (adresse, coordonnées cadastrales, identité du propriétaire du terrain) et physique de l’appartement, en mentionnant notamment : l’étage, le nombre de pièces, le numéro d’appartement, etc.

2.     Le calcul de la surface de l’appartement
La surface de l’appartement ainsi que de ses annexes (place de parking, terrasse, cave, etc.) sera précisément stipulée, ainsi que son mode de calcul.

Conformément à la loi israélienne, la surface de l’appartement comprend également l’épaisseur des murs.

Lorsqu’il s’agit d’un mur donnant sur l’extérieur ou sur les parties communes, sa surface sera intégralement intégrée dans la superficie de l’appartement.

En revanche, lorsqu’il s’agit d’un mur mitoyen entre deux lots, l’épaisseur du mur sera partagée à parts égales entre ces derniers.

De plus, les écarts entre les surfaces mentionnées dans le cahier des charges et celles de l’appartement une fois construit seront également prédéfinies.

La plupart des contrats autorisent les écarts prévus par la loi, à savoir 2 % d’écart pour les surfaces et 5 % pour les prestations. En cas de dépassement, le promoteur sera considéré comme n’ayant pas rempli ses obligations contractuelles.

3.     La description de l’immeuble
Le chapitre de la description de l’immeuble comprend le détail des parties communes de chaque étage, y compris le toit et les sous-sols le cas échéant.

De plus, il sera précisé quels sont les matériaux de construction utilisés, tels que le type de béton, le carrelage, le recouvrement des murs et du sol, les portes et fenêtres, etc.

4.     La description détaillée de l’appartement
Le chapitre de la description de l’appartement précise quel sera le type de carrelage pour chacune des pièces, les placards de cuisine et salles de bain (le cas échéant), les portes, les fenêtres et les stores, la robinetterie et les sanitaires, les installations électriques (prises, luminaires, etc.), la climatisation et le chauffage ainsi que divers équipements.

5.     Les installations communes et équipements de sécurité
Les normes israéliennes prévoient l’installation de plusieurs systèmes de sécurité dans les immeubles et appartements, et notamment le dispositif anti-incendie, comprenant des capteurs de fumée, extincteurs et portes coupe-feu.

De plus, à l’intérieur des appartements, les chambres fortes, appelées en hébreu « Mamad », devront répondre aux normes de sécurité les plus strictes.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Maître Yonathan TSADIKA
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