Tandis que les taux d’intérêt se maintiennent, le marché Immobilier semble revenu en bonne grâce, avec une hausse des prix de 4.50 %. Un apport personnel plus important demandé et une augmentation du remboursement mensuel de 1.30 %.

Le marché immobilier reprend du poil de la bête !

Après deux trimestres au cours desquels la situation des acheteurs s’est améliorée, le premier trimestre 2024 s’est à nouveau terminé avec des hausses de prix, cette fois de 4.50 %, faisant par là même augmenter la part de l’apport personnel requis, mais également les mensualités de l’emprunt contracté.

Selon l’indice de l’Institut Alrov, officiant au sein de la Faculté de gestion de l’Université de Tel Aviv, portant sur les chiffres de l’Immobilier, le remboursement mensuel moyen pour une période de 25 ans et un appartement moyen de 4 pièces financé à 70 %, la mensualité a augmenté d’environ 1.30 %, soit 144 ILS, par rapport au trimestre précédent, ramenant la mensualité à 11,000 ILS.

En parallèle, l’apport personnel requis de telle sorte à ce que le coefficient d’endettement du ménage ne dépasse pas les 30 % a augmenté d’environ 3.70 %, soit environ 56,000 ILS, par rapport au trimestre précédent soit 1,544,000 ILS pour ce type d’appartements.

Ces chiffres dénotent de ceux du troisième trimestre 2023, au cours duquel le prix moyen d’un appartement moyen avait diminué d’environ 2.90 %, tandis que le revenu moyen des ménages avait augmenté d’environ 0.50 % et le taux d’intérêt moyen des prêts hypothécaires avait diminué de 0.16 % pour atteindre un taux moyen d’environ 5.20 %. Tout cela a eu un effet positif sur la situation des acheteurs.

Au cours du quatrième trimestre 2023, et en raison de la guerre, les ventes ont chuté provoquant  une baisse des prix de 2.70 %, bien qu’ils soient restés relativement élevés, de même que les taux d’intérêt.

Au premier trimestre 2024, certains changements survenus sur le Marché l’ont amené à changer de direction.

Après le choc du déclenchement de la guerre, les promoteurs ont recouvré leurs esprits et ont commencé à tenter les acheteurs avec des avantages en termes de financement ; en parallèle, les potentiels acquéreurs ont pris conscience que cette période d’incertitude était amenée à se poursuivre et qu’il ne servait donc à rien d’attendre.

En fin de compte, la baisse des taux d’intérêt et l’augmentation des revenus des ménages n’ont pas pu compenser la hausse des prix des logements.

Au cours du premier trimestre 2024, le taux d’intérêt moyen des prêts a enregistré une légère baisse d’environ 0.32 %, tandis que les prix ont augmenté d’environ 4.50 % et que le revenu moyen des ménages a enregistré une augmentation d’environ 2.40 %.
Annualisé, les prix ont diminué d’environ 1.30 %.

Le nombre de transactions au cours du premier trimestre 2024 a augmenté d’environ 55 % par rapport au trimestre précédent et a diminué d’environ 16 % par rapport au premier trimestre 2023.

Le professeur Dani Ben Shahar, directeur de l’Institut Alrov, a étudié la question en collaboration avec le Dr Dana Nayer, étudiante postdoctorale et chercheuse au sein de l’Institut.

« De manière générale, il est courant de voir un mouvement de pendule entre les prix des appartements et le coût de l’emprunt. Lorsque le taux d’intérêt augmente, la hausse des prix des appartements est freinée et lorsque le taux d’intérêt diminue, la demande fait augmenter les prix. Au cours des derniers trimestres, nous avons assisté à un certain recul des prix  accompagné d’une hausse des taux d’intérêt. Actuellement, nous observons, que même si les taux d’intérêt restent relativement élevés, les hausses des prix ont repris. Comme d’habitude, nous constatons que ces augmentations se produisent simultanément avec une augmentation du nombre de transactions sur le Marché, ceci après avoir connu une forte diminution du nombre de transactions au cours des premiers mois de la guerre ».

« Les taux d’intérêt sont encore relativement élevés ; il est vrai qu’il y a eu une légère baisse au cours du premier trimestre, mais elle n’a pas été suffisamment importante pour compenser la hausse des prix, de même que la hausse des revenus des ménages. À l’aune des chiffres de l’inflation, la banque centrale devrait être prudente en termes de politique de taux Directeur et il n’est pas impossible que les taux d’intérêt connaissent une légère hausse au cours du deuxième trimestre 2024 ».
« La grave pénurie de travailleurs dans le secteur de la Construction n’a pas encore été résolue, et ce chiffre n’augure rien de bon pour l’avenir. La capacité à répondre à l’offre pourrait être limitée, en conséquence de quoi, nous pourrions assister à une détérioration continue de la capacité d’acheter un logement, même à moyen terme ».

Au premier trimestre 2024, 70 % des ménages n’étaient pas en mesure d’acheter un appartement de 4 pièces sans que la mensualité ne dépasse le seuil de 30 % du revenu net du ménage.

C’était le cas dans 10 des 12 villes étudiées aux termes de l’indice (toutes sauf Beer Sheva et Haïfa).

En moyenne nationale, le remboursement mensuel du sixième décile socio-économique était d’environ 47.50 % du revenu net du ménage, celui du septième décile d’environ 43 % et celui du huitième décile d’environ 36 % du revenu net.

Comparativement au trimestre précédent, au sein de quatre des 12 villes examinées, le remboursement mensuel a augmenté : Tel Aviv 7.80 %, Beer Sheva 4.50 %, Rishon LeZion 3.80 % et Ramat Gan 2.30 %.

Une diminution du remboursement mensuel a été observée à Bnei Brak 5 %, Hadera 3.90 %, Bat Yam 3.70 %, Jérusalem 3.50 %, Haïfa 2.10 %, Rehovot 1.80 %, Ashdod 0.60 % et Petah Tikva 0.50 %.

Toutefois, par rapport au premier trimestre 2023, le remboursement mensuel a diminué au sein de neuf des 12 villes examinées : Hadera 5.70 %, Tel Aviv, Jérusalem et Bat Yam 3.80 %, Petah Tikva 3.20 %, Rehovot 3 %, Ashdod et Rishon Lezion 2.90 % et Ramat Gan 0.80 %.

Une augmentation du remboursement mensuel a toutefois été enregistrée à Bnei Brak au taux de 4.10 %, à Beer Sheva de 3.20 % et à Haïfa de 1.30 %.

L’apport personnel requis a augmenté entre le dernier trimestre 2023 et le premier trimestre 2024 ; cependant, il a diminué d’environ 118,000 ILS entre les premiers trimestres 2023 et 2024 pour atteindre un montant de 1,544,000 de shekels, soit une baisse d’environ 7 %.

En Israël, 70 % des ménages doivent disposer d’un apport supérieur à 750,000 ILS au sein de 10 des 12 villes étudiées – toutes sauf Beer Sheva et Haïfa.

L’apport personnel requis a augmenté au sein de cinq villes : Petah Tikva 0.13 %, Ramat Gan 5.50 %, Rishon Lezion 8.40 %, Tel Aviv 13.40 % et Beer Sheva 26.70 %. Une baisse a en parallèle été enregistrée au sein des villes de Haïfa 9.60 %, Hadera 7.60 %, Bnei Brak 7.20 %, Bat Yam 6.10 %, Jérusalem 4.30 %, Rehovot 2.10 % et Ashdod 0.90 %.

Par rapport au premier trimestre 2023, l’apport personnel nécessaire a diminué au sein de 11 des 12 villes examinées : Tel Aviv 5.70 %, Ramat Gan 3.30 %, Rishon Lezion 8.30 %, Rehovot 8.50 %, Jérusalem 8.60 %, Haïfa 9 %, Petah Tikva 9.30 %, Bat Yam 10.90 %, Ashdod et Beer Sheva 14.20 % et Hadra 15.90 %. En revanche, il a augmenté de 3.80 % à Bnei Brak.