Au cours de l’année passée, l’on a observé une augmentation de près de 50 % du volume des transactions immobilières réalisées par des résidents étrangers en Israël, notamment à l’approche de la hausse de la TVA. Cette croissance dans ce secteur a contribué à atteindre des niveaux record en matière de prêts hypothécaires en décembre.

En décembre dernier, les résidents étrangers se sont précipités pour acheter des appartements, devenant ainsi l’un des facteurs ayant conduit à l’atteinte du record des prêts hypothécaires pour ce mois. Depuis le début de la guerre, l’on observe une augmentation des achats d’appartements par les résidents étrangers, mais contrairement aux précédentes vagues, cette tendance provient majoritairement de la population religieuse, qui recherche des logements dans la capitale, Jérusalem.

Le volume record des prêts hypothécaires en décembre, qui a atteint 13,8 milliards de shekels, a été influencé par cinq groupes de population ayant effectué de nombreuses transactions à l’approche de la fin de l’année et de l’augmentation de la TVA.

L’un des groupes les plus remarqués a été celui des acheteurs d’appartements d’une valeur de 2 à 3 millions de shekels, qui ont largement contribué à l’augmentation du volume des prêts hypothécaires contractés, notamment les prêts à taux élevé.

En effet, 47 % des prêts hypothécaires souscrits par ce groupe avaient un montant supérieur ou égal à 1,2 million de shekels.

Un autre groupe, qui se confond en partie avec les emprunteurs hypothécaires de première ligne, a été celui des acheteurs ayant contracté des prêts hypothécaires de 1,2 à 2 millions de shekels.

Un troisième groupe a été composé des acheteurs d’appartements neufs dans le cadre d’offres financières, qui ont opté pour des prêts « ballons », des prêts dont le remboursement est différé. Ces prêts ont atteint un niveau de 3,2 milliards de shekels en décembre, un record qui a plus que doublé le précédent sommet.

Le quatrième groupe ayant stimulé l’augmentation des prêts hypothécaires a été celui des investisseurs immobiliers, dont le nombre en décembre dernier a atteint son plus haut niveau depuis juin 2022, enregistrant une hausse de plus de 50 % par rapport au volume des emprunts au cours des précédents mois.

Enfin, le cinquième groupe, sans doute le plus intéressant, est celui des résidents étrangers.
Depuis le déclenchement de la guerre, une augmentation significative de leurs achats d’appartements a été observée.

Récupération après la chute

Les résidents étrangers représentent encore une petite fraction du marché immobilier israélien. Les données définitives pour 2024 ne sont pas encore disponibles, mais l’on estime que les achats effectués par les résidents étrangers atteindront environ 1,900 appartements, soit environ 2 % du volume total du marché de l’année précédente.

Cependant, cela représente une hausse de près de 50 % par rapport aux transactions réalisées en 2023.

L’analyse des soldes des prêts hypothécaires résidentiels souscrits par les résidents étrangers montre qu’à la fin de l’année, le solde a atteint 10,7 milliards de shekels, soit une augmentation de 13 % par rapport à septembre 2023.

Avant la guerre, ces prêts avaient augmenté à un rythme très lent, correspondant aux faibles volumes d’achats par des résidents étrangers.

Selon l’économiste en chef du ministère des Finances, le marché des appartements pour les résidents étrangers est en déclin depuis les années de pointe 2005-2006. À cette époque, les résidents étrangers réalisaient des transactions à un rythme de 400 par mois, voire plus.

Depuis, les volumes ont considérablement diminué pour plusieurs raisons : la crise financière ayant frappé l’Occident à la fin de la première décennie du 21eme siècle, la forte augmentation des prix de l’immobilier en Israël, la montée du shekel par rapport à l’USD et à l’EUR, et l’augmentation des taxes sur les achats.

La période du COVID a été la plus faible pour ce marché, avec seulement quelques dizaines de transactions par mois.

Depuis lors, une légère reprise a été observée, bien que non régulière. Lorsqu’à la fin de 2020, l’impôt sur l’achat a été réduit par l’ancien ministre des Finances, Israël Katz, les résidents étrangers ont acheté davantage.

Cependant, après la réintroduction de la hausse de cet impôt fin 2021, leur nombre d’achats a chuté. En 2023, avant le début de la guerre, le nombre moyen d’achats mensuels était d’environ 100 appartements.

Au cours des premiers mois de la guerre, les achats ont diminué, mais depuis le premier trimestre 2024, une forte augmentation a été observée, et il est estimé qu’en 2024, ce nombre pourrait atteindre 150 appartements par mois.

Ce chiffre reste bien en deçà des sommets d’il y a 20 ans, mais représente une reprise significative par rapport au creux des cinq années précédentes.

Jérusalem, au cœur des achats par des résidents étrangers

Cependant, dans un domaine, les achats des résidents étrangers aujourd’hui se rapprochent presque des niveaux record d’autrefois, et c’est à Jérusalem et dans ses environs. En moyenne, près de 100 transactions ont été réalisées chaque mois au cours des derniers mois.

Et c’est précisément là que réside la grande différence entre les records d’il y a 20-30 ans et ce qui se passe aujourd’hui : à l’époque, Jérusalem représentait environ un quart des transactions des résidents étrangers, et la ville la plus populaire était Tel-Aviv, avec un marché où se retrouvaient aussi Herzliya Pituah, Netanya, Ashdod (avec la marina construite à l’époque) et Raanana.

Aujourd’hui, ces autres villes ont presque disparu du marché, et Jérusalem domine.

Généralement, ces acheteurs viennent de la communauté ultra-orthodoxe ou religieuse. Un exemple publié auparavant est celui du projet Midtown à Jérusalem, commercialisé par Israël Canada, où de nombreux appartements ont été achetés par une communauté hassidique américaine. Bien que ce soit un cas particulier, il n’est pas isolé, et d’autres projets dans la ville ont également vu des appartements vendus à une population religieuse non israélienne.

Les investisseurs étrangers dominent le marché de luxe

L’augmentation enregistrée à la fin de l’année dans le solde des prêts hypothécaires des résidents étrangers suggère que beaucoup d’entre eux recherchent des appartements neufs, plutôt que d’occasion.

C’est pourquoi, pour anticiper la hausse de la TVA, ils ont intensifié leurs achats et contracté davantage de prêts hypothécaires au cours des derniers mois de 2024. « L’antisémitisme refait surface partout, et les acheteurs viennent ici de tous horizons », déclare l’expert en évaluation immobilière de Jérusalem, Kobi Bir. Toutefois, il précise que ce n’est pas uniquement pour s’établir en Israël : « Une grande partie d’entre eux souhaite simplement avoir un premier pied en Israël ».

« Nous voyons trois sources principales d’acheteurs étrangers : les États-Unis, le Royaume-Uni et la France. Les Britanniques et les Américains préfèrent avoir un appartement ici pour plus de sécurité, mais ils sont moins pressés de s’installer. Les Français, en revanche, sont plus nombreux à immigrer », explique un banquier hypothécaire senior. « Au cours des derniers mois, l’on a observé une forte augmentation du nombre de transactions, notamment en septembre, à l’approche des fêtes de Tishri, moment où traditionnellement, ils viennent en Israël et achètent des appartements. Nous estimons que les chiffres de novembre et décembre seront également très élevés ».

Cela est particulièrement vrai dans le marché immobilier de luxe à Jérusalem, où les résidents étrangers ont acheté 22 appartements d’une valeur de plus de 10 millions de shekels en novembre-décembre derniers, sur les 72 achetés en 2024, dont une grande partie étaient des appartements neufs.