Alors que le secteur de la construction en Israël traverse une période de turbulence sans précédent, les acheteurs d’appartements neufs se retrouvent de plus en plus confrontés à des retards de livraison. La guerre actuelle, les pénuries de main-d’œuvre et la désorganisation de la chaîne d’approvisionnement posent de sérieux obstacles à la finalisation des projets immobiliers.
Face à ces retards, de nombreux acquéreurs s’interrogent : quels sont leurs droits ? Peuvent-ils prétendre à une compensation ? Et la guerre peut-elle être considérée comme un cas de force majeure exonérant les promoteurs de leurs responsabilités ?
Le contexte : un secteur immobilier sous pression
Depuis le début du conflit, de nombreux chantiers ont vu leur activité ralentir, voire suspendue. Les restrictions de mouvement imposées aux ouvriers palestiniens originaires de Gaza ou de Judée-Samarie ont fortement réduit la main-d’œuvre disponible.
Parallèlement, l’augmentation du coût des matériaux de construction et les délais d’importation prolongés affectent la capacité des promoteurs à tenir leurs engagements contractuels.
Cette situation génère une profonde incertitude pour les milliers d’Israéliens ayant investi dans un logement en cours de construction. Beaucoup doivent continuer à louer un logement temporaire tout en remboursant un emprunt hypothécaire, avec un impact financier significatif.
Ce que dit la loi israélienne
La Loi sur la vente immobilière de 1973 encadre avec précision les obligations des promoteurs. Elle prévoit une indemnisation automatique pour les acheteurs en cas de retard de livraison supérieur à un mois, sans nécessité de prouver un quelconque dommage.
La compensation prévue est la suivante :
– Jusqu’à 4 mois de retard : un montant équivalent au loyer d’un logement comparable ;
– De 5 à 10 mois : 125 % de ce loyer ;
– Au-delà de 10 mois : 150 % du loyer.
Ces indemnités sont dues mensuellement à compter de la fin du délai contractuel de livraison, et ne peuvent être écartées par une clause contractuelle, même avec l’accord de l’acheteur. Il s’agit d’une disposition impérative de la loi.
La question du cas de force majeure
Certains promoteurs invoquent la guerre pour se dégager de leur responsabilité. Peut-on réellement considérer ce conflit comme une « force majeure » ? Le droit israélien reconnaît l’existence de cas de force majeure, mais l’interprétation en est très restrictive.
Les tribunaux israéliens ont déjà estimé que les tensions sécuritaires, les opérations militaires, voire certaines guerres, ne constituent pas toujours des événements imprévisibles au point de justifier une exemption de responsabilité. Le fait que le risque sécuritaire fasse partie du « paysage » israélien complique l’utilisation de cet argument.
Ainsi, seul un juge peut déterminer si, dans une situation précise, la guerre actuelle constitue une circonstance exceptionnelle suffisante pour annuler l’obligation d’indemnisation. En attendant une jurisprudence claire sur la période actuelle, la plupart des experts recommandent aux acheteurs d’agir comme si le droit à indemnité restait pleinement applicable.
Conseils pratiques pour les acquéreurs
Dans cette période incertaine, il est conseillé aux acheteurs de prendre les précautions suivantes :
– Vérifiez attentivement votre contrat : assurez-vous qu’aucune clause ne tente d’exclure l’indemnisation ;
– Documentez tout retard : gardez une trace écrite de chaque échange avec le promoteur et de l’état du chantier ;
– Consultez un avocat spécialisé en immobilier, notamment en cas de litige ou de silence prolongé de la part du constructeur ;
– Rapprochez-vous d’organismes de défense des consommateurs, comme le Conseil des consommateurs israélien, qui peuvent appuyer vos démarches.
Malgré un contexte exceptionnel, les droits des acheteurs restent protégés par un cadre juridique robuste. Si la guerre complique l’exécution des contrats, elle ne les annule pas nécessairement. Les acheteurs sont donc invités à défendre leurs droits, à s’informer et à agir avec méthode.
