Après plusieurs années de tensions marquées par la flambée des prix, la raréfaction de l’offre et la hausse rapide des taux d’intérêt, le marché immobilier israélien semble entrer dans une nouvelle phase. Les indicateurs récents suggèrent un rééquilibrage progressif entre l’offre et la demande, susceptible de transformer durablement les conditions d’accès au logement pour les ménages israéliens à l’horizon 2026.

Un marché longtemps sous pression

Le marché immobilier en Israël s’est caractérisé, durant la dernière décennie, par une hausse quasi continue des prix des logements. Cette dynamique s’explique par une combinaison de facteurs structurels : croissance démographique soutenue, attractivité des grandes métropoles, rareté du foncier et délais importants dans la construction de nouveaux logements.

À cela se sont ajoutées, après la crise sanitaire, des conditions de crédit exceptionnellement favorables qui ont encouragé l’achat immobilier, aussi bien pour l’habitation que pour l’investissement.

Cependant, cette trajectoire ascendante a montré ses limites. L’accélération de l’inflation mondiale a contraint les autorités monétaires à relever brutalement les taux d’intérêt, renchérissant le coût des crédits immobiliers.

De nombreux ménages ont alors différé leurs projets d’achat, entraînant un ralentissement progressif des transactions.

Un retournement progressif de la demande

Depuis 2024, les données du marché font apparaître une baisse significative du nombre d’acheteurs actifs. Les primo-accédants, particulièrement sensibles aux conditions de financement, sont devenus plus prudents face à l’augmentation des mensualités de crédit. Cette prudence se reflète dans la diminution du volume des ventes de logements neufs comme anciens.

Parallèlement, certains investisseurs se sont retirés du marché, confrontés à une rentabilité moins attractive et à un environnement économique plus incertain. Cette contraction de la demande constitue l’un des signaux majeurs d’un possible retournement du cycle immobilier.

Une offre de logements en augmentation

Alors que la demande ralentit, l’offre de logements tend à s’élargir. Les programmes immobiliers lancés lors de la période d’expansion arrivent progressivement sur le marché, augmentant le stock de biens disponibles. Cette situation crée une pression nouvelle sur les promoteurs, qui doivent désormais composer avec des délais de vente plus longs et une concurrence accrue.

Dans certaines régions, notamment en périphérie des grands centres urbains, cette augmentation de l’offre commence à se traduire par des ajustements de prix, voire par des incitations commerciales destinées à attirer les acheteurs.

Des prix plus stables, mais encore élevés

Si une baisse généralisée et brutale des prix ne semble pas à l’ordre du jour, les observateurs notent une stabilisation progressive, après des années de hausse rapide. Cette stabilisation marque une rupture importante dans les attentes des ménages, longtemps convaincus que les prix immobiliers ne pouvaient qu’augmenter.

Toutefois, le niveau des prix reste élevé au regard du pouvoir d’achat moyen, ce qui limite l’accès à la propriété pour une partie importante de la population, en particulier les jeunes actifs.

Le rôle clé des taux d’intérêt

L’évolution future du marché dépendra en grande partie de la trajectoire des taux d’intérêt. Une baisse graduelle des taux pourrait relancer partiellement la demande, sans pour autant recréer les déséquilibres du passé.

À l’inverse, un maintien prolongé de taux élevés continuerait de peser sur la capacité d’emprunt des ménages et prolongerait la phase de ralentissement.

Les banques, de leur côté, adoptent une approche plus prudente, renforçant leurs critères d’octroi de crédit afin de limiter les risques financiers.

Perspectives à l’horizon 2026

À moyen terme, le scénario le plus probable est celui d’un marché plus équilibré. D’ici 2026, l’offre devrait rester relativement abondante, tandis que la demande se redresserait progressivement, à condition d’un environnement macroéconomique plus stable.

Cette configuration pourrait favoriser une évolution modérée des prix, plus en phase avec les revenus des ménages.

Un tel rééquilibrage constituerait un changement profond pour le marché immobilier israélien, longtemps dominé par une logique de pénurie et de hausse rapide. Pour les acheteurs, il ouvrirait une période de négociation plus favorable ; pour les acteurs du secteur, il imposerait une adaptation à un marché moins spéculatif et davantage orienté vers les besoins réels de la population.